物权法已废止，对于小区停车位的规定，根据我国相关法条规定小区建筑区划范围内，所有的车库和停车位应当优先满足业主的需求。
也就是说，不管是开发商出售，还是物业管理公司出租，
均应首先满足业主需要，才能对外出售出租。保证业主的停车优先权。根据我国相关法条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，
在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。液漏
停车费、广告费、小区摊位收费等等，这些项目的收费标准、给物业管理单位的管理费比例，都属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，根据我国相关法条规定，
有关共有和共同改缺管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用核埋辩业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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在我国，物权法已经被废除，编入民法典中。民法典中的物权编中对于小区停车位有建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
以下规定：
法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
近年来,业主和开发商间围绕车位、车库(以下统称车库)归属所产生的各种纠纷日益增多、激化,不同法院根据不同的理由对车库归属也做出了不同的认定。从目前来看,《物权法》的颁布对此并没有起到定份止争的效果。究其原因,在于立法本身的模糊性。
一、《物权法》第74条存在的问题
《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
应该说,《物权法》的该条规定,并没有从根本上解决车库的归属问题。
首先,该规定在逻辑上存在倒置。以当事人约定来确定归属的前提,是归属早已明确。而关于车库所引发的争议,正是由于归属的不明确。对于不享有独立产权(即不能独立办理产权证)的车库而言,其无法通过登记进行不动产权属的公示,开发商不能享有所有权。在这样的大前提下,《物权法》仅将目光投入到车库的流通领域,而未关注车库归属的前提,可谓是本末倒置。例如,如果开发商与业主没有对车库归属作约定,或者约定不明确的,车库权属怎样确定?问题又回到了原点。显然,承认开发商与业主约定地下车库的归属,无疑是承认了归属不明确的情况下,开发商可以通过格式合同任意侵犯业主的利益。
其次,该规定有违不动产流转的公示原则。物权的公示原则是指物权的享有和变动需要采取可取信于社会公众的外部表现形式。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”即在归属清晰的前提下,不动产物权的转移需要出让人与受让人之间达成转移合意,并且办理不动产登记方可发生物权变动的效力。车库从其性质上来说也是不动产,其流转也需要遵循物权的公示原则。将车库的归属完全依赖于约定,完全脱离登记,这无疑会导致车库归属的不清。例如,在开发商分别约定给了不同的业主,谁可获得该车库的产权呢?所以,车库的归属需要遵循不动产公示原则,这与不动产登记制度的完善是分不开的。
再次,该规定未考虑到开发商与业主经济实力不平等。有人认为物权法这条规定是遵循私法自治的体现,是体现了意思自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益,同时也最有利于争议的解决。实际上,主体的身份平等和自主性是实现契约自由的先决条件,开发商与购房者的经济地位是明显不平等的,故将车库的归属完全交由双方当事人约定,很难发挥意思自治的应有的效用。实践中,很多开发商就通过格式合同的方式约定:屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有;外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有;小区及其附着物的广告收益归开发商所有;小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车厂、会所等)的经营管理权归开发商所有。通过这样的约定,一个住宅小区完全成为了开发商营利的私人场所!显然,这样的意思自治,对于处于弱势的业主来说,实属“契约自由”幌子下的不自由。
二、完善车库立法的建议
从立法上,台湾地区将车库分为法定车库、自行增设车库和奖励增设车库三类:
法定车库,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库,或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司。
自行车增设车库,指法定停车位以外建筑商自行增设的停车位。其具独立产权及权状,且得为单独转移。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权,单独登记,单独办法所有权证,可以转让。一方面,由于这种类型的车库可以归属于开发商,且可以自由转让,使开发商有利可图,会调动开发商积极地建造车库;另一方面,由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可,在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求,此外法律规定了建筑物区分所有权人对其享有优先购买权。
奖励增设车库,指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独转移。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞的停车之用。
台湾地区通过立法对车库的分类规定,使得开发商利用经济优势,通过格式合同剥夺业主利益的行为得到了遏制,同时在保障业主利益的前提下又给与开发商一定的经济利益,使得开发商建造车库的积极性得到激发,可谓是通过立法强制的手段在保障小区正常生活的前提下达到了开发商和业主的利益平衡,非常值得我们立法借鉴。也就是说,我们完全可以参照台湾地区的规定,将车库分为法定车库和自行增设车库:将一定数量的车库法定归于小区业主共有,附属于专有部分来登记,这样有利于业主权利的维护,具体的收费和经营规则可以交由业主大会来制定;同时为保障开发商建造车库的积极性,可允许开发商自行增建一部分地下车库,该车库需建立独立的产权,办理独立的登记,在保障小区业主优先承租权和优先购买权的前提下,向小区以外居民提供,这样便做到了物尽其用。
作为私法领域调整对物支配的基本法,既然《物权法》第74条不能从根本上解决车库归属不清的问题,这只能寄希望于全国人大常委会作出立法解释,对车库归属问题进一步完善和丰富,通过立法解释对开发商的权利进行适当限制,从根本上解决车库归属之争,最终达到归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
●条文主旨
本条是关于车位、车库的规定。
●立法背景
业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。在征求意见过程中，主要有二种意见：一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：(1)车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；(2)在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有；(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作；(3)开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见；(4)对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。
●条文解读
经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。据此，本条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第1款、第3款有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
