一般情况下,用各种贷款计算器计算每期房贷的还款金额时,默认每期的还款天数是30天。
每年的一月一号开始都会采用新的财年的利率,所以每年一月份的房贷会分成两块。
上一年的12月份后半截加上本年度一月份的前半截。而因为一般每期房贷计算的时候默认30天,但是12月这个月有31天,其实就是比以前多了一天的利息。
多的这一天的利息对于房贷庞大的基数来讲还是比较明显的。所以就感觉利率降了怎么还款额还增多了。
疑问来了!
平时都是按30天计息还款,干嘛非得12月份搞特殊,按31天呢?这不是多赚我一天的利息嘛?!更何况二月份才28天,按30天计息还多赚我两天呢?!
其实呢,先不说规定如此,其次换位思考,银行是做出让步的。不算闰年,一年有365天,正常都是按30天一个月计息的,12个月才360天,合着银行让用户白用了几天呢。
然后在年尾12月份的时候,借机多拿一天利息也无可厚非。这么想一年下来还赚了4天呢,是吧。(狗头)
总得算下来,全年度的还款总额在利率下浮的情况下百分百是减少的!
央行:六个月(含六个月)利率是
4.35%,六个月至一年(含一年)利率是
4.35%,一至三年(含三年)利率是4.75%,三至五年(含五年)利率是4.75%,五年以上
利率是4.9%,住房公积金货款五年以下(含五年)利率是2.75%,五年以上利率是3.25%;
房贷利率是很多人关注的事件,随着2019年8月国内告别以央行基准利率之后,当前10月房贷利率采取LPR利率计算,随之各大银行的贷款利率都以“LPR”为基准,而LPR浮动的,采取加减基点来调整的。
国家为了房贷利率统一以“LPR”来计算,2020年3月1日至2020年8月31日办理存量浮动贷款利率的转换手续,原先的固定贷款利率可以转换为浮动利率。
当时房贷利率转换手续之时,贷款人可以选择固定贷款,也可以选择浮动利率,选固定还是浮动利率由贷款人自行选择,但只能办理一次,不能重复办理。
随着2020年五年期的LPR两次下调之后,最终2020年12月份五年期LPR利率为4.65%,同比2019年12月五年期LPR利率4.8%下调了15个基点。
五年期LPR利率下调15个基点之后,实际房贷利率下调为4.65%,从而给选择浮动贷款利率的人送福利,降低贷款利息,降低月供金额,减轻还款压力。
当然如果在2020年选择固定利率的,不会享受到本次LPR下调送的福利,只能眼睁睁地看着浮动利率的人减少贷款利息,降低月供金额,跟固定贷款利率的人没有半毛钱关系。
2021年1月份浮动利率的又要重新定价了,随着五年期LPR利率下调15个基点后变为4.65%,实际浮动贷款利率同样也会降低贷款利息。
比如贷款100元,按照2019年12月份LPR计算的话,一年需要4.8元的利息;但随着LPR下调变为4.65%之后,贷款100元一年利息是4.65元。
同样的贷款100元,LPR利率下调重新定价后每年可以节约0.15元的利息,100万贷款的话,每年可以节约1500元利息,这可不是一笔小数目了,最起码已经减轻1500元的还款压力。
举例子
贷款100万元,贷款30年,选择等待本息还款方式,以这个贷款为例,本次定价之前跟重新定价之后月供是高还是低呢?
1、重新定价之前
假如你2020年房贷利率是4.80%,贷款100万,贷款30年,等额本息还款,月供是5246.65元,贷款总利息是88.88万元。
2、重新定价之后
同等贷款100万元,贷款期限是30年,同样选择等额本息还款,1月份重新定价之后贷款利率从4.80%下调到4.65%了,下调贷款利率后实际月供金额是5156.37元,实际贷款利息是85.63万元。
房贷利率重新定价之后月供降低了,贷款利息减少了
通过上面的例子可以计算得知,2020年实际房贷利率是4.80%,月供是5246.65元;随着2021年1月重新定价之后,实际房贷利率下调15个基点,变为4.65%,实际月供金额是5156.37元。
重新定价之前和重新定价之后,月供金额差为:5246.65元-5156.37元=90.28元,2021年房贷月供降低了90.28元,一年下来可以减少1083.36元,这就是本次房贷利率重新定价之后降低的还款金额。
2021年浮动房贷利率进行重新定价,今年重新定价之后,贷款100万的每个月月供会降低90.28元,贷款1000万的每个月月供降低902.8元,这就是选择浮动利率之后的第一年福利。
总之大家要弄清楚每年的1月份都会根据上一年12月份最新LPR为准,对每年的浮动利率进行重新定价的。
由于2020年12月份五年期LPR为4.65%,同比2019年12月份五年期LPR4.80%,下调了15个基点,所以随着今年1月份房贷利率重新定价之后,贷款利息降低了,月供自然也会跟随降低的,希望大家要知悉。
首套房贷利率下限为4.1%。
具体解释如下:
人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,均与上月持平。自8月份降息以来,贷款市场报价利率(LPR)已连续2个月按兵不动。
今年以来,5年期以上LPR已经下调3次,累计下降35个基点,首套房贷利率下限降至4.1%,二套房贷利率下限为4.9%。
新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按10月20日5年期以上LPR为4.3%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%)。
另按照今年5月15日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,因此,此前各地首套房贷利率下限为4.1%。