首付分期买房是违法的，是法律禁止的。
原标题：警惕购房“零首付”“首付贷”风险
2023-02-22 10:23光明网
对于购房者而言，应提高风险意识，警惕不实宣传，依法合规办理贷款、还贷业务，这不仅是遵守法律和维护金融秩序的体现，而且更重要的是保护自己的合法权益不受侵害。
在多措并举促进房地产市场企稳回升的过程中，多地降低购房首付比例，有利于减轻购房者资金压力，促进住房合理消费。但是，购房首付比例不是没有下限的，不能打着复苏楼市的旗号，让“零首付”“低首付”“首付贷”等违规操作卷土重来，这些行为一旦再度盛行起来，不仅扰乱房地产市场秩序和金融秩序，也会给购房者带来沉重的负担，消费者须警惕“零首付”“首付贷”等购房风险。
近期，个别城市又传出可以使用“零首付”“首付贷”购房的消息。比如，销售人员针对购房者首付款不足的情况，引荐相关企业与购房者签订无息借款合同，购房者分期还款，相关企业垫付购房首付款，销售人员赚取渠道费。例如，在有的热点城市，开发商打出“首付仅需30万，开发商送60万不用还”的广告吸引购房者，计算下来，相当于购房者仅需一成首付即可购房。
这些把首付一降再降，看似“便利”消费者的行为其实是违规的，“低首付”“零首付”购房早已被明令禁止。当前，一些非热点城市为促进住房合理消费，规定购买首套住房的首付比例最低降至20%，尚没有发现比20%的规定更低的城市。一些热度相对高些的城市购买首套住房的首付比例仍至少在30%。在一线等热点城市，房屋总价高，根据房屋等情况综合衡量有贷款金额限制时，即使是购买首套住房，首付比例实际会比规定的下限更高些。
早在几年前，有关主管部门就出台政策，明确禁止房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款；且房地产广告中也不得出现融资或者变相融资内容。一些城市出台的相关房地产政策中，也有首付分期将受处罚的内容。
从购房者的角度看，“零首付”“首付贷”短期可能缓解了资金周转压力，却并没有降低购房成本。“零首付”“首付贷”往往须借助首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现。一旦使用首付贷，后续除了支付银行贷款的月供额度之外，还需要支付首付贷部分的月供，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。即使有“首付贷”零利息，也需要额外支付渠道费给介绍贷款的销售人员，无形中增加了购房成本。“零首付”“首付贷”等操作是让本不满足购房条件的消费者背负了更沉重的还款负担，也破坏了金融秩序。
还须注意的是，“零首付”涉及的部分违规操作无法在合同中明确约定，即使约定，其有效性也难以被法律认可，一旦房地产企业无法兑现承诺，很可能会给购房者造成经济损失，购房者追债索赔将面临各种困难，大大增加了购房风险。
与贷款相关的风险还指向已经购房的消费者利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的操作。随着经营贷利率持续走低，当前出现了一些违规“贷款中介”，以“利率低”“期限长”“放款快”诱导消费者借“过桥资金”结清房贷，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，使购房者陷入违规转贷的多重风险中。
经营贷的发放主体是个体工商户或小微企业，不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款，如伪造经营资料获得贷款，还可能被追究刑事责任。且借款人在提前结清购房按揭贷款，重新申请经营贷过程中，极有可能被中介诱导或强制借用过桥资金，支付过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本甚至可能超过银行房贷利率，得不偿失。
对于购房者而言，应增强风险意识，警惕不实宣传，依法合规办理贷款、还贷业务，这不仅是遵守法律和维护金融秩序的体现，而且更重要的是保护自己的合法权益不受侵害。（亢舒）
来源：经济日报
长沙律师附：
《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发〔2001〕195号）
二、强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。
商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。
《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）
一是严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
二是要求各地对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为，加大查处力度。在依法依规查处的同时，要将违规的房地产开发企业、房地产中介机构列入严重违法失信企业名单；要将违规的互联网金融从业机构列入互联网金融风险专项整治重点对象；将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。
三是要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房。银行业监督管理部门各级派出机构要加大对银行业金融机构个人住房贷款、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的监督和检查力度，依法依规严肃处理各类违规行为。
四是要求各地房产管理部门、地方金融监管部门会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。
五是要求房地产开发企业、房地产中介机构依法履行反洗钱义务，开展客户身份识别，妥善保存客户身份资料和交易记录，规范购房款交付方式，报告可疑交易。
《贷款通则》第二十四条
对贷款人的限制：
一、贷款的发放必须严格执行《中华人民共和国商业银行法》第三十九条关于资产负债比例管理的有关规定，第四十条关于不得向关系人发放信用贷款、向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款条件的规定。
二、借款人有下列情形之一者，不得对其发放贷款：
（一）不具备本通则第四章第十七条所规定的资格和条件的；
（二）生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目的；
（三）违反国家外汇管理规定的；
（四）建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件的；
（五）生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可的；
（六）在实行承包、租赁、联营、合并（兼并）、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保的；
（七）有其他严重违法经营行为的。
三、未经中国人民银行批准，不得对自然人发放外币币种的贷款。
四、自营贷款和特定贷款，除按中国人民银行规定计收利息之外，不得收取其他任何费用；委托贷款，除按中国人民银行规定计收手续费之外，不得收取其他任何费用。
五、不得给委托人垫付资金，国家另有规定的除外。
六、严格控制信用贷款，积极推广担保贷款。
一般来说申请贷款购房，政府规定了首付款比例在30%以上，也就是说购房者需要支付总房款三成的首付金额才行，但是现在有不少楼盘开发商都打出首付分期、首付一成等等口号来吸引购房者，那么开发商首付分期合法吗？有哪些房子可以的首付可分期?下面就随小编一起来了解看看吧。
一、开发商首付分期合法吗
开发商首付分期是合法的，但前提是有借款行为才行，也就是说购房者要与开发商签订借款合同，并且需要第三人代为履行才行，所谓的首付分期，其实是需要签订相关借款合同的，购房者交纳部分首付，剩余部分首付由开发商垫付。若是没有相关借款行为和承担债务行为，就意味着是名义上的垫付，只是为了办理按揭贷款，不合法。
二、哪些房子可以的首付可分期
1、正规销售的房子
这种房子具备房产五证，有商品房预售许可证，之所以首付可以分期，主要是为了缓解购房者在首付上的压力，不过这种分期同样是通过银行还贷款分期。
2、提前预售的房子
有一些房子证件还不齐全的情况下就开售了，这种属于提前预售，一般是需要全款分期方式来支付房款，在价格方面的优惠度比较大，在建造期间就可以提前还款，也就是说多了好几年的还款时间。
编辑小结：以上就是关于开发商首付分期合法吗的介绍，开发商首付分期是合法的，但前提是有借款行为才行，也就是说购房者要与开发商签订借款合同，并且需要第三人代为履行才行。希望小编分享的内容能给大家一些参考，如果您想了解更多相关方面的知识，可以关注我们齐家网资讯。
法律分析：合法。开发商首付分期是合法的，但前提需要有借款能力才行，也就是说购房者要与开发商签订借款合同，并且需要第三人代为履行才行，所谓的首付分期，其实是需要签订相关借款合同的，购房者交纳部分首付，剩余部分首付由开发商垫付。若是没有相关借款行为和承担债务行为，就意味着是名义上的垫付，只是为了办理按揭贷款，不合法。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
首付分期买房开发商违法可以协商处理。根据查询相关资料信息显示，先和开发商协商因房屋买卖违约而产生的退房问题，如果买卖合同有约定的，按照约定来处理。如果没有约定的，可以向人民法院提起诉讼来解决。
