3月18日，国务院常务会议审议通过了全面营改增试点方案。明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。财政部税政司、税务总局货物劳务税司负责人就全面推开营改增试点问题回应了媒体的提问。
四大行业税率确定
全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
财政部税政司负责人介绍，这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。
全面推开营改增试点，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力支持服务业发展和制造业转型升级。
不动产纳入抵扣范围
继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此受益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
财政部相关负责人指出，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。
所有行业税负只减不增
营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。
政府工作报告中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺所有行业税负只减不增。当前实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，做出妥善安排。
原营业税优惠政策延续
方案明确，新增试点行业的原增值税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。
目前，距离全面推开营改增试点已不足两个月时间，涉及近1000万户纳税人。税务总局货物劳务税司负责人表示，税务部门要分批次做好对试点那是人的培训辅导以及税控器具的发放、安装，确保试点纳税人懂政策、能开票、会申报，帮助试点纳税人适应新税制。
此外，国税、地税部门要早日对接，建立联席工作制度，及时办理纳税人档案交接手续，做到无缝衔接、平滑过渡、按时办结，交接过程中不给纳税人增加不必要的负担。
根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
营改增政策跟建筑业相关的内容：
3月24日，国家税务总局网站刊发“财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》”，经国务院批准，自5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，并发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》等文件。下面将涉及建筑业的核心内容挑选出来，便于您快速浏览重点。
一、建筑业增值率税率和征收率是多少?
根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，建筑业的增值率税率和增值税征收率：为11%和3%。
大家一直在讨论的税收比例，就是增值税税率11%，怎么还出来了3%，这儿有必要向大家解释一下“增值税征收率”。
增值税征收率是指对特定的货物或特定的纳税人销售的货物、应税劳务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。与增值税税率不同，征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。适用征收率的货物和劳务，应纳增值税税额计算公式为应纳税额=销售额×征收率，不得抵扣进项税额。
二、哪些建筑服务适用3%的增值税征收率?
根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条阐述：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
换句话说：适用简易计税方法计税的，就可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。
那问题有来了，具体是哪些建筑服务是适用于简易计税方法计税呢?
三、哪些建筑服务适用简易计税方法计税?
根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，有如下几种情况。
1、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
3、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
4、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
四、建筑工程老项目是如何规定的?
建筑工程老项目，是指：
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在4月30前的建筑工程项目;
(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在4月30日前的建筑工程项目。
3月18日，国务院常务会议对全面实施营改增进行了部署，明确自5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增范围，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条。将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。
其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍。年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。
根据国务院常务会议审议通过的方案，财税部门也正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
决策层多次强调要“确保所有行业税负只减不增”。财政部部长楼继伟在3月7日举行的答记者问上表示，营改增可以做到行业不增负，但不能保证每一个企业在实行营改增最后一个环节的时候不增负。而国税总局局长王军也在全国“两会”上对媒体表示，为保障营改增纳税人税负不增加，实施方案中已经考虑原则上延续过去的优惠政策，并且在此基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定一些过渡措施。
国务院常务会议披露，今年实施营改增等减税降费的政策，全年将减轻企业税负5000多亿元。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
此次营改增还将完成上一轮增值税转型改革的一个“尾巴”，将不动产纳入抵扣范围。财税部门相关负责人就“全面推开营改增试点”答记者问时表示，这方面减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。
对于新纳入营改增范畴的四大行业，也存在一些税负上升的担忧情绪，尤其是建筑业。建筑业原营业税税率3%，营改增后税率提高至11%。不少建筑企业表示，虽然可以进行抵扣，但是对于沙子、水泥等成本材料能否取得进项抵扣，及进项抵扣的税率高低是影响税负的关键。目前来看，砂石辅料无法取得增值税发票，商品混凝土进项抵扣率低是建筑业营改增后税负上升的主要因素。
金融业从原来缴纳5%的营业税改为缴纳6%的增值税，该行业营改增的难点主要来自于核心金融业务增值额难以确定，以及难以在服务接受方中分解。国际上一般不对金融业征收增值税。
此前中金公司首席经济学家梁红表示，因为金融服务的产品价格(利息)比较特殊，它不仅包括金融服务的增值部分，还包括资本价值、通货膨胀率和违约风险等其他因素，加之金融服务业务创新多，不易界定增值额范围，以至理论上难以计算出准确的增值额。
对于生活服务业来说，营改增后税负变化的关键在于，行业内企业以小微型企业和个体工商户居多，所面对的大部分是小型供应商，无法开具增值税专用发票。
不动产纳入增值税抵扣链条，一直被视为营改增中减税幅度较大的动作。楼继伟称，去年已经对有关方案进行认真研究和论证，听取了部门、有关协会和典型企业的意见，提出了改革方案。税率设计要简洁，要考虑企业的税负变化，还要兼顾财政的承受能力。
他表示，不动产纳入抵扣链条后，企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣，但是过去以往的不动产还不能抵，新投资的部分可以抵，这恐怕在开始阶段可能有税负的变化，鼓励企业投资，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税，都抵扣了。
不少专家学者认为，具有操作性的是采取分几年进行抵扣的方式。比如新建厂房投资1000万元，按照11%的增值税税率，进项抵扣税额110万元，需要分若干年抵扣，这样带来的财政减收压力会减小。
目前距离5月1日还有两个月，对于企业和财税部门来说，准备时间相对紧张。营改增之后，中央和地方财政收入都会减少。对地方来讲，原本营业税是其主体税种，而增值税是中央和地方分享税(分享比例75%：25%)，相对中央收入，地方收入会减少的更多。楼继伟称，总的考虑是维持目前中央和地方总的财力分配格局不变的情况之下，安排一个过渡性的中央地方收入划分办法，来解决地方收入减少的问题。
今年政府工作报告中表示，要合理的确定增值税的分享比例。四川省财政厅厅长王一宏对财新记者表示，地方期望是适当提高地方的分享比例。
营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。业内人士认为，此次营改增是否将增加买卖双方的税负，取决于免征年限以及税率如何设置。
3月18日，国务院召开常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，确定税率分别为11%、11%、6%、6%。
建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围，意味着现行营业税纳税人全部改征增值税。据财政部和税务总局就全面推开营改增试点答记者问显示，这四个试点行业涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。
据上海财经大学教授胡怡建预测，，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业纳入后，减税规模或接近4000亿，由此得出“营改增”减税总规模接近6000亿。
此外，此次营改增首次将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
目前，财政部会同税务总局正抓紧起草全面推进营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
注：截至底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户;累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。
业内看免征年限和税率
按照现行政策，购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
一旦营业税改增值税后，是否同样享有免征年限，如何设置成为关键。
如果一刀切，不设免征年限，势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例，在免征年限外出售该套房产溢价30万元，即以130万元成交。按照现行的政策，需要交纳营业税为130万×5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征收标准，即需交纳30万×11%=3.3万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。
但是一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定，则需要交纳250万×5.6%=14万元，如果按照假设11%的增值税的征收标准，则需交纳(250-100)×11%=16.5万元。这时，征收的增值税就超过了营业税。
满堂红链家市场部高级经理周峰表示，增值税到底是增加还是减少税负，具体要看免征年限和税率。他认为，如果能按照营业税2年的免征年限执行，还是可行的。从国家出台该政策的目的看，主要是为了打击市场上的投机行为，以2年时间来判定房产的持有目的，也比较合理。
观点营改增难影响房价
易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱：有人将营改增和房价涨跌联系到一起，认为营改增之后房价有下跌的空间。一度有人认为“税”低了，“价”是否也会降低，就此阐述一下几个观点供大家参考。政府工作报告当中提到的5月1日，只是将试点范围扩大到房地产行业的时间;二是税率也不明确，只不过大家都在猜是11%;三是抵扣项也没有最终明确。也就是说到目前为止也没有看到营改增的实施细则，但好在还有两个月的时间就要尘埃落定，不妨我们今天也猜测一回。
第一，税改之后税收差额本身就很小。目前的税率，大家都判断是11%，按照11%的税率计算，直接抵扣可能会比原来略高，但由于强调只低不高，那么是否还有虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有几个百分点，甚至很多情况下，基本上和原来税率没有差异。
第二，不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本5万元/平方米，如果市场可以卖6万元/平方米，没有一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着要卖5万元/平方米，导致卖不出去只能等死。所以不是成本决定价格，而是市场决定的。
第三，税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说如果税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。
“营改增”即将推行的消息一出后，内江不少开发商都显得有些兴奋，他们认为，这对于三四线城市来说，无论是新房还是二手房，都是一种促进作用。
根据最新消息，从5月1日起，国家将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营业税改增值税试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。那么“营改增”明明是税率提高，却为何被称为是一项只减不增的惠民政策呢?
营业税改增值税税率提高6%
根据最新消息显示，将全面推开“营改增”改革，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业被纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。而现行的税收政策为营业税，税率为5%，也就是说，就地产行业，仅从数字上来看，“营改增”将税率提高了6%。
值得注意的是，“营改增”将推行的消息一出，各方声音普遍看好，类似“税收只减不增，将推动三四线城市去库存”。实际上，为何税率增加的税收反而可能促进房地产行业的发展?从政策上来说，“营改增”最大的减税之处，指的是，增值税是最主要的流转税种之一，其最大特点是能够最大限度地消除重复计税。
差价征税促进楼市交易
现行的营业税(不含附加税)税率为5%，营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
吴京在内江从事二手房买卖多年，当听到“营改增”的消息时，他最快的反应是，以后一段日子他的生意将更好了，因为他看好税收改革后的内江二手房买卖市场。吴京举例说，“比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。”
当然，也有税收增加的情况，就是100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。但是从另一方面来说，如果所缴纳的增值税越多，说明增值越多，这也是合理上税的。
期待细则出台推动楼市去库存“营改增整体来说会减税，对房地产行业来说也是如此。尤其是对内江这种房价并不高的城市，减税力度更大一些，会减少房企的一些税务压力。在税务认同前提下，楼盘成本中的各类税项总和越大，则增值税抵扣越多。”内江东兴区一楼盘相关负责人分析说。
总的说来，内江多个开发商未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求，对二三线城市而言，有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用。
营改增范围：过渡期免税项目达四十项
根据最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，营改增试点全面推开后，在过渡期内将对40个项目免征增值税。这些项目大多涉及公共服务和民生领域，与百姓生活息息相关。
40个免税项目中，涉及民生领域的项目最多。比如，托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务免征增值税，包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院等。此外，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务;残疾人员本人为社会提供的服务，医疗机构提供的医疗服务等，也都免征增值税。
对于一些对自然人影响较大的项目，免税政策也有涉及，包括：个人转让著作权;个人销售自建自用住房;涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权等。
涉及公共服务领域免税项目的包括：纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入，寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入;2017年12月31日前，科普单位的门票收入;2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房等。
对于一些经济社会发展的重点支持领域，不少项目也将享受免征增值税优惠政策。比如，农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治;金融机构农户小额贷款、国家助学贷款等的利息收入;担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入等。
为鼓励科技创新，对纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务;以及符合条件的合同能源管理服务，免征增值税。为鼓励就业，对符合条件随军家属就业、军队转业干部提供的应税服务免征增值税。
专家表示，这40个免征增值税的项目，主要是从原有营业税税收优惠政策中平移过来的，在营改增全面推开后得以继续保留和延续。这些举措保证了宏观政策的连续性和稳定性，有利于营改增的顺利实施和平稳过渡，确保所有行业税负只减不增。
