财政部近日发布关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知称，严禁地方政府举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。分析师认为，此举旨在进一步控制隐性债务，约束地方城投企业拿地行为。
今年以来，受到楼市持续低迷影响，土地出让收入出现明显下滑。据财政部公布的数据，1-8月，国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期下降28.5%。与此同时，国企和地方城投平台拿地的现象明显增加。
中国指数研究院统计数据显示，2020年，百强房企拿地中，国企数量为37家，2021年上升至58家，进入2022年后，这一数量进一步上升至79家。克而瑞研究中心数据显示，自2021年2月至2022年7月，实行土地出让“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)的22个重点城市出让的近四成地块由地方城投公司获取，其底价拿地的金额占比达到近八成。
项目开发慢、入市率低，地方城投平台拿地意愿下降
申万宏源首席债券分析师孟祥娟在一篇研究报告中指出，财政部此举主要是为了挤压财政泡沫，严控隐性债务，这一政策对以房地产开发为主业的国企影响较小，主要是对以兜底为主的城投拿地行为及举债拿地行为进行约束。
天风证券固守首席分析师孙彬彬表示，在土地市场不景气时，一些地方政府通过城投公司购地盘活土地市场，但没有实际用途、实际项目或者城投没有开发能力长期不开发土地，当期的土地出让收入却形成增量，后续地方政府可能通过其他形式将这部分收入返还城投，形成收入空转，从而虚增财政收入。
审计署曾披露，全国审计机关2014年开展的全国土地出让收支和耕地保护情况审计发现，存在通过收入空转等方式虚增土地出让收入1400多亿元的现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻称，一些地方国企拿地实际上就是一个“走账”的过程，财政部此时出台这一要求，说明虽然当前地方财政压力较大，但对以国企名义拿地来变相做大土地出让收入的做法依然不可容忍。
财政部在发给各中央预算单位、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)以及新疆生产建设兵团财政局的通知中称，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。文件还要求，加强对属地虚增财政收入的监测，发现一起、处理一起、问责一起。
根据中国指数研究院数据，全国范围内仅有约20%的城投公司具备房地产项目开发的经验和能力。该研究院抽样调查发现，2021年第二、三批次所有广州城投托底的地块均未开盘入市，甚至几乎尚未有项目进入规划方案设计阶段。城投托底拿地的背后，不是为了从项目开发中获利，而是出于稳定土地收入的考虑。
从公开信息来看，不少拿地的城投企业的确存在开工迟缓、开发意愿和经验不足的问题。比如，据克而瑞统计，在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司拿地开工率仅23%。
孟祥娟进一步表示，对于城投拿地占比较高的地区，需关注其后续土地市场景气度及城投债务到期压力。对于非税收入及土地出让收入占比较高的地区，需关注土地出让金虚增水分挤出后地区财政表现及支出情况。
据申万宏源证券统计，2022年上半年，江西省、湖南省、湖北省、四川省、山东省等6省的城投拿地比例较高，分别为32.21%、31.16%、24.84%、24.01%、21.21%，均在20%以上。从土地依赖度来看，2021年，税收收入占一般预算收入比重比低于70%，且土地出让金收入超过地方政府一般预算收入90%的省级行政区有5个，分别为湖南省、贵州省、江西省、四川省、安徽省，其中湖南省土地收入占比最高，达110.91%。
值得注意的是，在财政部对国企购地加强监管的同时，从实际市场动向来看，国企和城投企业自身的拿地意愿也在下降。
中指研究院数据显示，截至目前，在今年已完成第三批次供地的13个城市中，央(国)企+混合所有制企业总投资金额由一、二批次的约1950亿元降至三批次的约1450亿元，投资金额占比更是由一、二批次的超过50%下降至三批次的37%。
克而瑞表示，在目前大部分城市楼市不及预期的情况下，居民购买意愿不足，对于城投类公司来说，在项目开发能力、运营能力都不及规模房企的情况下，实现快速去化的难度可谓“更上一层楼”，这是目前城投类公司托底意愿持续下降的主要原因之一。
法律分析：划拨土地转为出让土地的费用标准、收费项目及依据:
1、详见国办发[2006]100号
2、土地出让金划拨国有土地使用权上市交易不低于成交价的40％（省政府152号令）
3、（房改房、经济适用房）划拨国有土地使用权上市交易不低于成交价的10％（财综字[1999]31号）。
国有划拨建设用地转出让补缴土地出让金需根据以下四种情况核收：一是房改房上市根据国务院相关规定按办理时的标定地价10%计收；二是历史遗留问题依据按广府发〔2008〕39号按评估基准日的出让价与划拨价差额的40%计收；三是己办房屋所有权证和土地使用证的按广府发〔2011〕10号计收；四是不符合上述条件的按申请办理时出让价与划拨价差额的100%计收。
法律依据：《国发[2006]31号》
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。为进一步贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。现就有关问题通知如下：
一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任
地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据；实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。国土资源部要加强对各地实际建设用地和土地征收情况的核查。
按照权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。
严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任。监察部、国土资源部要抓紧完善土地违法违规领导责任追究办法。
二、切实保障被征地农民的长远生计
征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发[2006]29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。
三、规范土地出让收支管理
国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
四、调整建设用地有关税费政策
提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费，要进行清理，限期追缴。其中，国发[2004]28号文件下发后减免和欠缴的，要在今年年底前全额清缴；逾期未缴的，暂不办理用地审批。财政部会同国土资源部要抓紧制订新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和适时调整的具体办法，并进一步改进和完善新增建设用地土地有偿使用费的分配使用管理。
提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，财政部、税务总局会同国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法。财税部门要加强税收征管，严格控制减免税。
五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度
国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
六、禁止擅自将农用地转为建设用地
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
七、强化对土地管理行为的监督检查
国家土地督察机构要认真履行国务院赋予的职责，加强对地方人民政府土地管理行为的监督检查。对监督检查中发现的违法违规问题，要及时提出纠正或整改意见。对纠正整改不力的，依照有关规定责令限期纠正整改。纠正整改期间，暂停该地区农用地转用和土地征收。
国土资源管理部门及其工作人员要严格执行国家土地管理的法律法规和方针政策，依法行政，对土地利用情况的真实性和合法性负责。凡玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、不执行和不遵守土地管理法律法规的，依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。
八、严肃惩处土地违法违规行为
国家机关工作人员非法批准征收、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，触犯刑律的，依法追究刑事责任。对不执行国家土地调控政策、超计划批地用地、未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费及其他规定税费、未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地，以及通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置，以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批的，要追究有关人员的行政责任。
完善土地违法案件的查处协调机制，加大对土地违法违规行为的查处力度。监察部要会同国土资源部等有关部门，在近期集中开展一次以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动。对重大土地违法违规案件要公开处理，涉嫌犯罪的，要移送司法机关依法追究刑事责任。
各地区、各部门要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，充分认识实行最严格土地管理制度的重要性，认真贯彻、坚决执行中央关于加强土地调控的各项措施。各地区要结合执行本通知，对国发[2004]28号文件实施以来的土地管理和利用情况进行全面自查，对清查出的土地违法违规行为必须严肃处理。发展改革委、监察部、财政部、劳动保障部、国土资源部、建设部、农业部、人民银行、税务总局、统计局、法制办等部门要各司其职、密切配合，尽快制定本通知实施的配套文件，共同做好加强土地调控的各项工作。国土资源部要会同监察部等有关部门做好对本通知贯彻执行情况的监督检查。各地区、各部门要在2006年年底前将贯彻执行本通知的情况向国务院报告。
一、土地历史遗留问题
《中华人民共和国土地管理法》第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民***无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
二、如何解决集体土地房屋登记的历史遗留问题1、产籍资料不健全。
在为这些房屋办理换证、补证等手续时一并健全产籍资料；申请转移登记前需先换证，补全产籍资料。 2、房地权利主体不一致的。
根据房地产管理法的规定，房地权利主体必须一致，如果要求产权人将土地使用证重新变更到原房屋所有权人名下，再为其换证，势必造成社会的不稳定，浪费申请人的人力、物力，又增加土地部门的工作量。如果直接过户，房屋的产籍资料又不健全。
在这种情况下，提交现土地使用权人的土地使用证可为原产权人换证，并在登记簿备注栏及土地使用证复印件上注记土地使用权人已登记到﹡﹡﹡名下，原产权人领证后，随即和下手产权人共同申请转移登记。这样，既保证了房地权利主体的一致，又健全了房屋的产籍资料，方便了群众。
3、房屋所有权人的姓名填写有误的。如果户口簿有记载，提交户口簿即可；更多情况是户口簿无记载，如果是同音字，可由村民委员会出具证明；如果是乳名、曾用名，可由村民委员会和二个与产权人无利害关系的村民，最好是当时的登记工作人员出具证明，受理后，在集体经济组织内公告，经公告无异议即可登记发证。
4、房屋用地面积超出土地使用证所载面积的。根据国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财。
1、产籍资料不健全。在为这些房屋办理换证、补证等手续时一并健全产籍资料；申请转移登记前需先换证，补全产籍资料。
2、房地权利主体不一致的。根据房地产管理法的规定，房地权利主体必须一致，如果要求产权人将土地使用证重新变更到原房屋所有权人名下，再为其换证，势必造成社会的不稳定，浪费申请人的人力、物力，又增加土地部门的工作量。
如果直接过户，房屋的产籍资料又不健全。在这种情况下，提交现土地使用权人的土地使用证可为原产权人换证，并在登记簿备注栏及土地使用证复印件上注记土地使用权人已登记到﹡﹡﹡名下，原产权人领证后，随即和下手产权人共同申请转移登记。
这样，既保证了房地权利主体的一致，又健全了房屋的产籍资料，方便了群众。 3、房屋所有权人的姓名填写有误的。
如果户口簿有记载，提交户口簿即可；更多情况是户口簿无记载，如果是同音字，可由村民委员会出具证明；如果是乳名、曾用名，可由村民委员会和二个与产权人无利害关系的村民，最好是当时的登记工作人员出具证明，受理后，在集体经济组织内公告，经公告无异议即可登记发证。 4、房屋用地面积超出土地使用证所载面积的。
根据国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）第七条“按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记： 1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当时规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。
其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、***依法规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记”。根据上述规定，笔者的工作单位与国土部门沟通后，达成一致意见：1987年以前建成的房屋，按照房屋实际的建筑面积登记发证；1987年及以后建成的房屋，对房屋用地面积超出土地使用证所载面积5%以上的，超出部分不计产权面积，并在房屋平面图上标记，由申请人签字认可。
5、房屋坐落不明确或一人有多套房屋的。由村民委员会出具房与证对应关系证明，按现在统一的门牌号码进行登记。
6、一房多证的情况。如果产权人为同一人时，注销一本房产证即可；如果产权人为不同人时，只要当事人能够协商解决、确认权属，就给予登记。
协商不一致的，由当事人通过法律途径予以解决。 7、建筑面积及四至有误的。
申请换证、变更登记等重新测绘，由四邻及村民委员会签字盖章，重新进行四至认定。 8、房屋所有权人不是本集体组织成员的。
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）第六条“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证”、“非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农村集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记”，根据上述规定，申请人提供用地、批建手续及村民委员会出具的外迁情况证明，经公告无异议的即可给予登记。
三、土地历史遗留问题如何解决采取***。
《中华人民共和国土地管理法》第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民***无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
四、如何处理土地确权中的历史遗留问题农村土地家庭承包经营权确权工作中出现的问题应坚持依法依规、保持稳定、尊重历史、照顾现实、民主协商、分类处理的原则妥善处理。法律有明确规定的，要严格执行；法律没有明确规定的要依照法律政策基本精神结合实际情况处理。同时，处理这类问题时要严格区分《农村土地承包法》颁布前和实施后的矛盾性质。解决《农村土地承包法》实施前的矛盾纠纷不能照搬《农村土地承包法》的条款。
《农村土地承包法》颁布后产生的矛盾应严格按照法律的相关规定执行。在2003年3月1日《农村土地承包法》实施前国家没有出台针对性很强的调整农村土地承包关系的法律，因此解决这个时间段的矛盾纠纷应按照政策法律的基本精神结合实际情况作出处理。把握好以下三点：
1、对“农转非”人员土地的处理。
在2003年3月1日前村委会根据当时的政策对“农转非”人员的土地进行调整的，区分三种情况进行处理。
第一，已将“农转非”人员土地收回并转包给本集体经济组织成员经营管理的，应予以认可，不能推翻重来。
第二，已将“农转非”人员土地收回并转包给本集体经济组织成员以外的人员经营管理的，应审查程序是否合规合法。如果程序合规合法应待承包期满后收回；如果程序不合规的，应终止合同并收回承包地。收回的土地应按机动地性质进行处理。
第三，将“农转非”人员的土地收回后还没有转包给他人经营的，可以按《农村土地承包法》的有关规定，在“农转非”家庭户申请返还的前提下经村民会议决定是否将土地返还给原承包户。
2、对农村散养“五保户”土地的处理。
关心、照顾“五保户”的生活是全社会的责任，对自愿关心“五保户”的行为应予以肯定。对农村散养的“五保户”在生前有社会人员代为照顾起居生活和死后安葬等监护义务的，该“五保户”的承包地在其死后可以由社会监护人员在本轮承包合同到期前代管。对无社会人员代为监护的农村散养“五保户”的土地，在其死后应由集体经济组织收回后按机动地性质进行处理。
3、对外迁户土地的处理。
村委会为完成税费收取任务将全家户口迁出本村的农户土地调整给本集体经济组织其他成员承包，且其他成员正常履行税费义务的，无论是否办理经营权变更手续均应予以认可不应推翻重来。
五、土地历史遗留问题认定耒阳市人民***关于认定处理历史遗留问题用地的通知耒政发〔2012〕22号LYDR—2012—00014为进一步规范我市土地市场秩序，深化土地市场治理整顿工作，妥善处理各类违法用地行为，促使我市土地市场持续、健康、稳定发展，根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、省国土资源厅《转发国土资源〈关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见〉的通知》（湘国土资发[2003]64号）等文件精神，结合我市实际情况，现就认定处理我市历史遗留问题用地的有关事项通知如下：一、认定处理历史遗留问题用地的紧迫性和重要性由于我市土地市场规模过大、土地使用者未及时申报等各种原因，造成历史遗留问题用地未能在上级有关部门规定的最后处理期限内处理完毕，致使土地违法行为得不到有效纠正，购地户合法权益得不到保障，严重扰乱了土地市场秩序，影响社会稳定大局，土地税费大量流失，准确认定和正确处理各种类型的历史遗留问题用地迫在眉睫。
二、认定处理的原则历史遗留问题用地作为违法用地的一种特定类型，鉴于其历史性和复杂性，处理上应本着尊重历史、注重现实的原则和与其他性质的违法用地区别对待的原则。三、认定标准历史遗留问题用地是指前期因***行为造成土地占有人占有或使用土地的事实且土地占有人因未及时办理土地有偿使用手续的违法用地。
认定为历史遗留问题用地，应同时符合下列条件：1、因***行为造成的。***行为是指市人民***签订开发项目书面协议或实施旧城改造的行为等。
2、经营性用地违法行为的截止时间为2002年7月1日之前。对1987年1月1日之前已形成建设用地事实和土地使用者的，应认定为历史用地，不能作历史遗留问题用地处理。
3、土地占有人必须形成占有或使用土地的事实，且无其他人提出权属争议或用地争议。4、土地占有人占有或使用的土地必须经省***批准农用地转用和土地征收或按照现行土地利用现状图明确土地类别为建设用地的。
5、因各种原因未在2004年8月31日之前办理好土地使用权出让手续的。四、处理方式1、凡认定为历史遗留问题用地的，在本次办证中，均给予优惠办理，补交相关费用，商业50元/m2，住宅30元/m2。
2、凡认定为历史遗留问题用地的，均按协议方式出让，市国土资源局应建立历史遗留问题用地补办出让手续台帐，并将受让人及受让地块的位置、面积、用途、成交地价等出让事项在土地交易市场公布，接受社会监督。3、因“实物地租”开发模式或旧城改造形成的经营性历史遗留问题用地，开发商或道路开发建设指挥部未办理整体出让手续的，单位或个人从开发商或道路开发建设指挥部购买的土地凭购买合同办理出让手续，安置用地办理划拨手续，土地出让金和销售不动产税，按政策缴纳。
五、处理程序***发布公告，所有历史遗留问题用地必须在一年内处理完毕，过期不再予以办理。城市规划区的居民个人住宅用地按一般程序直接补办出让手续。
用地面积超过一亩以上的经营性用地，按下列程序采取表格会签的形式办理审批手续：计划立项→规划→国土→市***批准。二○一二年七月十六日。
六、土地历史遗留问题认定耒阳市人民***
关于认定处理历史遗留问题用地的通知
耒政发〔2012〕22号
LYDR—2012—00014
为进一步规范我市土地市场秩序，深化土地市场治理整顿工作，妥善处理各类违法用地行为，促使我市土地市场持续、健康、稳定发展，根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、省国土资源厅《转发国土资源〈关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见〉的通知》（湘国土资发[2003]64号）等文件精神，结合我市实际情况，现就认定处理我市历史遗留问题用地的有关事项通知如下：
一、认定处理历史遗留问题用地的紧迫性和重要性
由于我市土地市场规模过大、土地使用者未及时申报等各种原因，造成历史遗留问题用地未能在上级有关部门规定的最后处理期限内处理完毕，致使土地违法行为得不到有效纠正，购地户合法权益得不到保障，严重扰乱了土地市场秩序，影响社会稳定大局，土地税费大量流失，准确认定和正确处理各种类型的历史遗留问题用地迫在眉睫。
二、认定处理的原则
历史遗留问题用地作为违法用地的一种特定类型，鉴于其历史性和复杂性，处理上应本着尊重历史、注重现实的原则和与其他性质的违法用地区别对待的原则。
三、认定标准
历史遗留问题用地是指前期因***行为造成土地占有人占有或使用土地的事实且土地占有人因未及时办理土地有偿使用手续的违法用地。认定为历史遗留问题用地，应同时符合下列条件：
1、因***行为造成的。***行为是指市人民***签订开发项目书面协议或实施旧城改造的行为等。
2、经营性用地违法行为的截止时间为2002年7月1日之前。对1987年1月1日之前已形成建设用地事实和土地使用者的，应认定为历史用地，不能作历史遗留问题用地处理。
3、土地占有人必须形成占有或使用土地的事实，且无其他人提出权属争议或用地争议。
4、土地占有人占有或使用的土地必须经省***批准农用地转用和土地征收或按照现行土地利用现状图明确土地类别为建设用地的。
5、因各种原因未在2004年8月31日之前办理好土地使用权出让手续的。
四、处理方式
1、凡认定为历史遗留问题用地的，在本次办证中，均给予优惠办理，补交相关费用，商业50元/m2，住宅30元/m2。
2、凡认定为历史遗留问题用地的，均按协议方式出让，市国土资源局应建立历史遗留问题用地补办出让手续台帐，并将受让人及受让地块的位置、面积、用途、成交地价等出让事项在土地交易市场公布，接受社会监督。
3、因“实物地租”开发模式或旧城改造形成的经营性历史遗留问题用地，开发商或道路开发建设指挥部未办理整体出让手续的，单位或个人从开发商或道路开发建设指挥部购买的土地凭购买合同办理出让手续，安置用地办理划拨手续，土地出让金和销售不动产税，按政策缴纳。
五、处理程序
***发布公告，所有历史遗留问题用地必须在一年内处理完毕，过期不再予以办理。城市规划区的居民个人住宅用地按一般程序直接补办出让手续。用地面积超过一亩以上的经营性用地，按下列程序采取表格会签的形式办理审批手续：计划立项→规划→国土→市***批准。
二○一二年七月十六日
七、农民历史遗留问题***不解决的途径海南省征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案根据省***的统一部署，为采取有效措施妥善处理好征地及闲置土地处置历史遗留问题，贯彻落实省长的***工作报告，维护社会稳定，特制定本方案。
一、工作目标（一）总体目标。用三年到五年时间基本解决我省征地与闲置土地处置历史遗留问题。
（二）2007年工作任务。 1.全面清理各类征地与闲置土地处置遗留问题，摸清底数，并逐宗查找问题引发的原因，建立全省土地征收宗地数据库和闲置土地宗地数据库。
2.解决征地遗留问题总宗数的50%以上；其中群众反映强烈、已经引发***或可能引发***的，要确保在今年内解决。 3.解决闲置土地处置纠纷问题总宗数的30%以上；回收换地权益书价值20%以上。
（三）2008至2009年工作任务。 1.基本解决征地历史遗留问题，并采取措施进一步完善征地制度。
2.解决闲置土地处置纠纷问题总宗数累计达到70%以上；回收换地权益书价值累计达到60%以上。（四） 2010至2011年工作任务。
1.基本解决闲置土地处置纠纷问题。 2.基本完成换地权益书的回收工作。
二、工作的重点和具体内容本次专项工作分两个方面进行：一是1990年至2005年期间涉及征地遗留的各类历史问题，包括拖欠农民征地补偿费、土地征收后闲置、被征地农民劳动力就业、安置不落实，生活无保障以及征地实施环节引发的各类问题；二是涉及闲置土地处置的各类遗留问题，包括***与农民和***与企业的两大矛盾关系问题。清理的具体内容为：（一）征地遗留问题。
1.征收农民集体所有土地补偿费的核算和支付情况。主要清理各市县***制定的具体项目（特别是基础设施）的征地补偿费标准是否符合土地管理法等有关法律法规的规定，是否按照依法批准的征地方案核算征地各项补偿费，特别是一些市县重点工程是否存在***压低征地补偿费标准的行为；全面清理1990-2005年间征收集体土地的建设项目拖欠、截留和挪用征地补偿费用的情况；对拖欠征地补偿费用的是否制定了限期还款计划，并且严格按计划组织清还；对截留、挪用、贪污征地补偿费用的行为是否予以纠正，有关责任人员是否依纪依法作了处理。
2.被征地农民劳动力就业、安置不落实、生活无保障情况。调查核实失地农民的总量以及集体经济组织的土地被大面积征收后的人均耕地情况；地方***征地时已承诺的招工安置指标是否落实；对失地农民的安置是否根据国家政策制订了安置规划，包括从就业培训、社会保障以及预留生产用地等方面。
3.征地审批情况。各级***征地审批有无存在违法审批征地行为，包括各种形式越权审批、化整为零征地和农用地转用，以及未经依法批准私下征收农民集体土地等行为；各市县***对经国务院和省人民***依法批准征地的建设项目，是否严格实行征地公告、征地补偿安置方案公告和征地补偿登记的“两公告一登记”制度。
4.村集体经济组织对征地补偿费的分配、使用和管理情况。主要检查征地补偿费是否纳入村集体财务并实行专项管理和监督；村集体财务是否实行民主理财、财务公开；支付给村集体经济组织的征地各项补偿费是否按有关规定在村集体和农民之间作了合理分配，被征地农户的权益是否得到保障；村集体经济组织所得的征地补偿费用是否在管理使用中存在违纪违法问题。
（二）闲置土地处置遗留问题。 1.全面查清与闲置土地处置有关的各类遗留问题情况，重点查清土地宗数、面积、土地现状及农民使用、复耕情况。
具体内容：①依法批准用地，但因各种原因未开发利用，土地仍由农民耕作的；②土地征用出让后闲置，***已依法收回，但尚欠农民征地补偿款的；③以限期开发、改变用途等方式处置后又重新闲置的；④由于征地操作不规范，征地档案材料遗失或不全，征地补偿款给付情况无据可查的。 2.因处置而引发土地权益人***、***、行政复议或司法诉讼的问题，重点查清土地宗数、面积、土地现状及土地权益人异议情况及问题的焦点所在。
具体内容：①原以限期开发方式处置，但由于规划制约等***原因造成不能开发利用，导致土地继续闲置的；②依法无偿收回或以核发换地权益书方式处置后土地权益人不服***的处置，申请行政复议或提起司法诉讼的；③司法机关裁定闲置土地过户，但不符合法律规定，无法办理过户手续，***应依法做出处置的。 3.核发换地权益书存在的主要问题。
全面查清发放的换地权益书价值总量和回收量，找出换地权益书发放量大而回收量少、发收矛盾突出的原因，以及换地权益书流通渠道不畅、贬值严重的原因，并分析可能造成的后果。三、工作机制和工作措施（一）加强组织领导。
为做好专项清理工作，省国土环境资源厅成立专项工作领导小组，林诗銮厅长任组长，丁式江副厅长任副组长，办公室设在厅耕地保护处、土地利用处，并建立工作负责制，以确保专项清查工作任务的顺利完成。各市、县要相应成立专门机构，根据本市（县）实际制定工作实施方案，落实领导分工，分管领导亲自抓，切实解决土地征收和闲置土地处置遗留的问题。
（二）加强跟踪督办。
昨日，财政部再次强调，为实现2012年国家财政性教育经费支出占国内生产总值4%的目标，从土地出让收益中计提10%的教育资金。
财政部要求，2012年的教育资金也要严格按规定计提。各级财政部门在编制土地出让收支预算时，应充分考虑计提教育资金因素，单独编制教育资金收支预算，严格按规定按季预提教育资金，确保2012年教育资金及时足额计提。各地区不得降低计提比例、改变计提方式、虚增成本费用、拖延计提时间。
据了解，去年7月，财政部、教育部联合印发了《关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》，要求各地区自2011年1月1日起，从土地出让收益中计提10%的教育资金，并实行按季预提，年终统一清算。
