土地使用权抵押的房屋是不能买卖的。因为法律有规定，不得转让的房屋主要有以出让方式获得土地使用权的、司法机关和行政机关依法裁定的、决定查封或限制房地产权利的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的情况。
【法律依据】
《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(五)权属有争议的；
(六)未依法登记领取权属证书的；
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
土地使用权到期后可以续期。根据《城市房地产管理法》规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
取得出让土地使用权有以下几个特征：
1、取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。
2、取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。
3、取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。
按照不同的目的和要求，有不同的分类。我国的土地目前大致有三种分类：
1、按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；
2、按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；
3、按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1、居住用地七十年；
2、工业用地五十年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
4、商业、旅游、娱乐用地四十年；
5、综合或者其他用地五十年。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
随着现在时代不断的在进步，所以大家在购买房屋的时候，观念也是有了很大的变化，因为现在有很多人要么就是选择全款，要么就是贷款买房，贷款买房已经是现在的主流了，但是并不是所有的人都可以贷款买房，贷款也是有很多的要求和流程了，今天我们就来为大家介绍一下产权房70年后怎么办以及贷款买房需要什么条件。
一、产权房70年后怎么办
要想知道房屋产权到期后怎么办，首先要了解我国的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于：房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，房产证里是没有期限登记栏的；而土地使用权是有期限的，比较常见的是40年、50年和70年。
也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同：像住宅用地产权为70年，工业、科教文卫体综合类用地产权为50年，商业、旅游、娱乐用地产权为40年。
如果土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。还有一种情况是，土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给
予相应补偿。
虽然目前《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，舆论对于70年产权到期后却有着几种可行性方案的分析。
1、重签合同，续缴出让金。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、国家收回土地和土地上的建筑物，对业主进行补偿。
3、国家回收土地，用类似拆迁安置的办法解决。
二、贷款买房需要什么
1、首付款要交齐
如果是商业贷款，非限购城市的首套房首付比例在20％，而限购城市首套房首付比例多在30％，部分城市（北京、上海等）高达35％。二如果是申请公积金贷款，公积金中心一般会要求首套房最低首付比例为20％。
2、购房者要有长期还款的能力
银行一般会对申请人要求出具6个月以上、不间断的银行流水账单，根据这些评估申请人的还款能力。除此之外，银行还会综合评估借贷人的经济能力水平，比如工作的稳定性、收入的稳定程度等等，所以对于借贷人来说，频繁的更换工作会影响到贷款的进度。
有的人会觉得贷款的额度越大越好，其实事实并非如此！因为你获得房贷后是要还的，而且还要支付利息，如果你的贷款期限越长、贷款额度越大，那么支付的贷款利息就会越多，从而就会增加你的还款压力。
3、借款人年龄符合要求
大部分的银行都会规定，只有在18－60周岁之间的人才能申请贷款。考虑到年龄过大的话更容易生病会影响到正常的还款，银行最喜欢的贷款年龄是25－40周岁，其次是18－25周岁40－50周岁的人群。
4、符合当地购房政策
每个城市的政策都不一样，比如有的城市规定有两套或以上房屋的，有一次及以上贷款记录、一次或一次以上未还清的会停止贷款。所以大家在贷款的时候要先详细了解下本地的信贷政策，比如贷款年限、征信、收入以及对贷款次数的限制等。
5、二手房必须符合上市条件
如果购房者想要申请贷款购买二手房，需要注意的事项更多。比如房屋性质，主要满足上市条件的二手房，购房者才能申请贷款。不符合上市条件的房屋包括：小产权房、未满五年的经济适用房、违建房屋、已经列入拆迁公告的房屋等。
6、符合借贷银行的其他条件
除了上述五个条件之外，银行对于人们申请贷款买房还有其他的要求，例如交易房屋的房龄、土地使用年限等。
房龄：贷款年限会受到房龄的影响。房龄是从房屋竣工交付之日起计算，房龄越老，贷款年限越短，反之越长。所以买二手房时一定要考虑房龄因素。
土地使用年限：土地剩余使用年限越长，贷款时间越长。土地的使用年限是从拿地之日开始算起。贷款到期日不能超过土地使用的到期年限。购房人在贷款以前最好做好查询，以免贷款年限短，而增加还贷的压力。
继温州出现刚买的房子土地使用权年限到期之后，青岛又出两处土地使用期“撞限”的小区。很多人就纳闷了，自己买房时好像没留意，那要如何查询土地使用年限呢？
首先，你得知道什么叫土地使用权年限
土地使用权年限：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，“土地使用权出让高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。”
新房“时间差”导致土地年限“缩水”
根据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。据了解，从拿到土地证到后取得预售许可证，需要两三年的时间。
有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。但在目前的市场交易中，往往三期、四期的售价要比首期价格要贵很多。也就是说，很多购房者花了数倍的价钱购买了土地使用权更短的房子。
再如果说遇到拆迁难造成停滞或是“倒手”，烂尾楼改造的话，五六年甚至近十年都很正常。且从预售到业主真正入住，往往又需要一两年的时间。
怎样能避免买到年龄缩水的房子？
在下定金买房之前，你需要提高警惕，对楼盘本身做全面了解，房屋使用年限是需要重点考察的方面。要知道，如果房产使用年限当真有缩水，售楼人员绝对不会主动透露这一缺陷。更重要的是，多数使用年限缩水的楼盘，价格并不会缩水。
具体而言，要如何知道你买的房子土地使用年限是多少呢？
首先需要关注楼盘所处地块的土地性质。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让高年限有明确确定：居住用地70年，工业用地50年，教科文卫体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地50年，综合或者其他用地50年。
其次，在售楼处查《土地使用证》。
根据规定，《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。业界提醒，如果购房者一时没能在售楼处看到“五证”，可要求相关人员出示。此外，购房合同的第一条便对使用年限进行了说明。
第三，在房地产交易管理网上查楼盘信息。
登陆当地房产管理局网站查询，该局官方网站有在售、将售项目的详细资料，包括土地使用年限，以及预售项目抵押信息。但由于房管部门对开发商录入没有强制性要求，并非楼盘都标注使用年限。如果没有显示，你也可以致电房管部门以期进一步确认。
要知道，土地在抵押，开发商仍可以销售房屋。但这对消费者来讲存在信贷风险，所以购房者作为被抵押权人，其应该对该抵押知情并认可。
二手房如何查询土地使用年限？
说了那么多，都是关于新房的情况，对于很多购买二手房的朋友，似乎帮助不大。有一个朋友就对我说，三年前就买了套二手房，虽然知道是70产权，但是只有房产证，也没见着什么土地使用证啊，上哪知道我家房子的土地使用年限呢？
根据土地取得方式的说明，在查询二手房的土地使用年限的问题上，可分两种方式：
第一，如果该二手房原来是按照出让的方式来取得的，则该房屋的土地证上会注明确定的使用年限，按照上面注明的为准；
第二，如果该二手房原来是按照划拨方式来取得，则不能用上面的方法，因为划拨来的房屋在土地证是不会注明土地的使用年限的。这时还要了解该二手房的土地使用年限，需要到国土资源局查询，需要提供的材料其会相应告知。
