房地产会计账务处理流程图，房地产会计全套账务

一、项目洽谈：这一过程主要是资产评估机构与委托方就评估项目进行洽谈

①评估机构初步了解委托方和资产占有方单位基本情况，

②相关经济行为及其背景、评估目的、评估对象和范围、评估基准日、委估资产的分布情况、评估的时间及收费、客户的期望和特别要求。二、风险评价：资产评估中的风险既可以理解为在资产评估执业中可能遇到的不确定性因素的多寡，也可以理解为客观合理的完成评估任务的把握程度。进行风险评价应考虑以下几个方面的因素：1.了解和掌握客户的基本情况；2.本次资产评估的经济行为的合法性；3.是否具备资产评估的基本条件；4.客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制；5.评估机构是否有足够胜任此次评估任务的专业人士；6.是否有影响评估独立性和客观性的其他因素。三、签定资产评估业务约定书评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签定的，以确认资产评估业务的委托与受托关系、明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等事项的书面合约。约定书对当事人双方具有约束力。四、要求和配合委托方作好评估的准备工作，包括：1.准备好有关法律文件和经济技术文件等相关资料：--有关经济行为的文件：包括公司董事会关于此次评估的决议等。--被评估对象的产权证明文件及原始凭证；--被评估对象原始证明材料，如主要建筑物和在建工程的单位工程竣工决算书或预算书、主要进口设备进口合同等；--委托单位现状及发展概要介绍；--委托单位组织机构图和生产流程图；--评估基准日的审计报告或会计报表；--涉及房地产评估的要求提供委托方房屋总平面图和地下管线图等。2.委托方应组织力量搞好委托评估范围的资产清查，清查的结果应该是账账相符、账表相符和账实相符。对资产清查中的盘盈盘亏应按权限作妥善处理。在清查处理之后，按评估机构的要求填好资产评估登记表（或评估清查明细表），资产评估登记表的要求是表内各项目必须填列齐全。五、评估机构的评估准备工作（一）组成资产评估工作小组：即根据资产评估的不同类型，除选派项目经理以外，还要选派各类资产评估专业人员及专业小组负责人，组成资产评估工作小组，以便在分工的基础上进行总体协调工作。（二）制定评估工作方案：资产评估工作方案即资产评估工作计划，工作计划应包括评估综合计划和评估程序计划。（三）清查核实资产，搜集整理资料：清查核实资产是评估人员在委托方自查的基础上，以委托方提供的登记表或评估申报明细表为准，对委估资产进行核实和鉴定1.资产清查的主要内容：（1）了解企业的财务会计制度；（2）了解企业内部管理制度，重点是企业的资产管理制度；（3）对企业申报的各项资产的清单进行初审，与有关会计账表进行核对；（4）对企业申报的各项实物资产进行实地勘察；（5）对企业申报各项资产的产权资料进行验证，确认其合法性；（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁、诉讼等特殊用途的资产进行专项核查；（7）清查中发现申报有误的资产、负债，根据清查结果和有关制度进行清查调整；（8）搜集评估所需的相关资料。2.资产清查的基本要求：（1）关于资产清查范围的要求：资产清查的范围是以委托方委估资产的范围为准。特别应注意委托方委托评估资产中包括的自身占用以外的部分，如分公司资产、异地资产租出等，做到不遗不漏。（2）关于清查程度的要求：关于资产清查的程度应根据不同种类的资产予以区别：如对建筑物要逐栋进行勘察，并了解其使用、维修、和现状，以作好勘察记录。建筑物的产权证明是核查中必不可少的程序。对于机器设备，主要看评估对象的数量，对于较小的评估项目，即使设备不多，也应对待估设备逐一核查。如果评估项目较大，设备种类繁多，数量较多时，可按ABC法分类找出评估重点，对A类设备逐一核查并做技术鉴定；对B类设备也应尽量逐一核查；对C类设备可采取抽样核查。对存货采用抽查办法，按现行规定抽查数量应达40%以上，价值比例达60%以上，其中残次、变质、积压及待报废存货的应逐项检查。对无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔审核。涉及评估净资产的，要对债权债务进行逐笔审核。3.清查调整：对清查中发现的账外资产、盘亏、毁损资产、收不回的债权、虚挂的债务，以及重复申报和遗漏的资产，应根据具体情况和管理要求，进行必要的调整并详细说明调整的原因、过程和结果。对那些受财务制度限制，不能直接调账的盘亏毁损的资产，虽可暂不作会计账务调整，但作为评估对象及评估对象申报表必须作出调整。六、资产评估实施阶段

七．出具评估报告

八．收费

九．评估底稿的整理

清产核资审计应重点关注的几个问题

一、应收款项审计

应收款项损失的鉴证即坏账损失的鉴证。坏账损失是指企业不能收回的各项应收款项造成的损失，主要包括：应收票据、其他应收款、应收账款和预付账款等发生坏账造成的损失。

在清产核资审计中，对损失鉴证应按照《国务院国有资产监督管理委员会关于印发国有资产损失认定工作规则的通知》（国资评价[ 2003] 72号文件）中坏账损失的认定规定进行，但在损失取证工作中，由于坏账损失取得外部证据的难度太大，国务院国有资产监督管理委员会发布了清产核资问题解答。也就是说，在清产核资损失证据的鉴证方面，首先是具有法律效力的外部证据。例如：法院的破产公告和破产清算的清偿文件；工商部门的注销、吊销证明；其次是逾期3年以上且有债务人资不抵债、连续3年亏损资料以及企业催收记录、3年没有往来的记录；再次是企业收集完备的内部证据，若企业在确实经过努力工作仍未取得足以证明资产已发生损失的具有法律效力的外部证据时，应对资产损失逐笔逐项收集完备的企业内部证据。在损失鉴证方面是逐级递减的，外部证据较为真实、可靠，内部证据可信力较差。审计师可在企业证据充分的前提下，按照国家有关规定和遵循实事求是原则，通过职业判断和客观评判出具资产损失经济鉴证证明。

在应收款项损失的审计中，应严格按照规定进行。首先，逐笔检查应收款，将应收款初步进行分类；其次，对有损失的应收款逐笔检查证据，进行损失的鉴证。应收款项损失的审计中，若债务人挂账与本企业挂账金额不一致，应与债务人核对，并在核对一致的前提下进行损失鉴证。若债务人已消失，无法与债务人进行核对，检查相关经济业务内容，取得当事人和企业负责人的意见后进行鉴证，避免由此产生企业相关人员经济犯罪问题。

清产核资审计中对企业取得的具有法律效率的外部证据，检查是否有破产财产、剩余财产和遗产可供清偿，若有，应扣除破产财产、剩余财产和遗产后金额作为损失申报。逾期3年以上的应收款，企业是否取得债务人资不抵债的证明或连续3年亏损的审计报告或连续3年停止经营的证明文件，然后检查企业的催款记录和财务记录，是否连续3年没有任何业务往来。对于企业经过努力没有取得具有法律效力的外部证据的情况下，应对资产损失逐笔逐项收集完备的企业内部证据。企业内部证据应详细说明资产损失发生的原因和对责任人的责任追究与经济赔偿情况，经企业法定代表人签字盖章。审计时应逐笔检查订货合同；检查其他往来科目中是否有相同单位挂账的；逐笔检查发货记录、发票，是否有债务人的收货记录；企业历次的催款记录、落实经办人责任以及对损失赔偿情况和企业内部审批程序。也就是再次核实损失发生的事实和金额。在事实和金额确凿的前提下，审计可出具鉴证为损失的鉴证意见。

对各内部往来单位欠款发生坏账损失，应收内部单位的款项进行对账，核对不符的挂账，不能作为损失申报。同时，审计中对于单笔数额较小、不足以弥补清收成本的，由企业做出专项说明，审计人员在审计时要注意损失的真实性，进行逐笔核对，落实损失的数额，必要时与债务人进行发函核对，确保金额的准确。避免小金额的应收款落入个人“口袋”的现象。在审计时，有些应收款挂账时间相当长，具体经办人、主管领导、企业负责人等全部离开本企业，无法核实损失发生的事实；部分应收款损失的金额难以确定，如：债务人虽进入破产程序，但破产清算程序未完结，损失金额不明确；损失的事实和金额都难以核实的情况。对于这些损失，审计在审计时无法按照清产核资文件规定出具原制度损失鉴证意见的，企业可按照《企业会计制度》规定，采用个别认定法或账龄分析法等方法计提坏账准备。审计时关注坏账准备政策制定的充分性和稳健性，结合被审计单位的行业特点和资产质量状况，判断资产减值准备政策制定的公允性、客观性。另一方面，关注被审计单位是否计提秘密准备，杜绝企业利用清产核资政策多提坏账准备，使应收款不能反映企业实际状况的现象。

二、存货审计

存货损失是指有关商品、产成品、半成品、在产品以及各类材料、燃料、包装物、低值易耗品等发生的盘盈、盘亏、变质、毁损、报废、淘汰、被盗等造成的净损失，以及存货成本的高留低转资金挂账等。

审计时，首先通过账务清查，将未估价入账的存货估价入账等，其次，在资产清查阶段，通过实物盘点，将存货进行分类，分为优良存货和不良存货。不良存货是清产核资审计关注的重点，并对不良存货损失进行鉴证。对于无法计入原制度损失的存货，按照被审计单位存货跌价准备政策，验证存货跌价准备计提的公允性。

在账务清查阶段，检查已入库的存货是否全部入账；已销售的存货是否全部出库；委托加工存货核算方法是否正确，代管物资是否错入被审计单位账面等。

在资产清查阶段，通过实物盘点，将存货进行分类，分为优良存货和不良存货。

清产核资审计是特殊目的的审计，是过程审计，要求注册会计师参与到清产核资的整个过程中，因此，在实物监盘过程中，注册会计师能够感性地发现存货的盘盈、盘亏、变质、毁损、报废、淘汰、被盗等造成的损失。由于清产核资盘点日与基准日往往不在同一时点，审计时可采用倒扎账的方法验证基准日的数量。

存货损失的鉴证分为盘盈、盘亏损失的鉴证；报废、毁损损失的鉴证；被盗存货损失的鉴证；高留低转资金挂账损失的鉴证。对于被审计单位的存货损失，按照存货损失认定的规定进行鉴证。在损失鉴证时，应扣除毁损、报废存货的预计变价收入。

在清产核资审计中，普遍存在存货损失不申报或少申报现象，究其原因，企业前期存货已抵扣的进项税额需要转出，需交纳增值税，使现金流出企业，加大损失金额，导致企业不申报或少申报存货损失。审计师应按照损失发生的事实和损失发生的实际金额进行鉴证，而不能以企业申报损失的金额进行鉴证。

清产核资应本着实事求是的原则来申报资产损失，审计师在审计时也应尊重事实。对企业存货的盘亏、变质、毁损、报废、淘汰、被盗等造成的净损失应说服企业如实申报，不要只看眼前利益。如果被审计单位坚持不申报或少申报存货损失，审计师在审计报告中如实披露。

三、固定资产的审计

固定资产损失占本次清产核资比例最大，中央级企业固定资产损失占原制度损失的56. 6%，我们审计的一户企业，固定资产损失占原制度损失的80. 5%，因此，我们要对固定资产损失非常重视，审查损失的证据是否充分、有效。

固定资产损失是指企业房屋建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等发生的盘盈、盘亏、淘汰、毁损、报废、丢失、被盗等造成的净损失。

固定资产的清查审计，与存货基本相同，还需关注固定资产的产权和固定资产折旧计提的准确性。补提以前年度少计提、未计提的折旧，以及按照《企业会计制度》规定以前年度未使用固定资产计提的折旧，这些都可作为原制度损失申报；另外部分固定资产入账时间不准确，有些早已使用但入账时间较晚，审计师在审计时应重点关注资产状况，取得实际使用时间的依据，按照实际使用时间计算固定资产折旧，并作为原制度损失。

四、无法支付款项的审计

清产核资企业往往认为是清理资产损失，而忽视了对负债中无法支付款项的清理。审计时，对未回函的应付款项逐笔进行核对，分析其账龄。通过账龄分析，关注

3年以上无经济业务往来的应付款项；其次检查相关合同、协议，检查付款期限和付款限制性条款；再次，对未回函的款项应检查相关债权人催款记录，检查有无债权人灭失现象等，对确实不需要支付的款项和确实无法支付的款项，在清产核资中进行申报处理。另外，本次清产核资的损失申报是按照资产损失扣减资产盘盈后的净损失进行的，如果不申报无法支付款项的，执行《企业会计制度》后，对无法支付款项的转入资本公积科目，按照税法规定是要缴纳企业所得税的，从以上两方面来看，在这次清产核资中企业对无法支付款项的应如实申报。

总之，清产核资审计是一项政策性非常强的工作，在审计中应进行详细审计，逐笔核实损失发生的事实，再次确认损失发生的金额，尊重事实，实事求是，确保清产核资审计工作全面、真实、准确。

答，国有资产的退出，一般都需要做资产评估，这个是为了防止国有资产被低价处理

1、浅谈高中英语写作教学中应重点关注的几个问题 2、注重写作训练的多样化 3、注重写作的规范化 4、注重写作时教师的指导作用

清产核资是对企业的国有资产监督管理，规范企业清产核资工作，真实反映企业的资产及财务状况，完善企业基础管理，为科学评价和规范考核企业经营绩效及国有资产保值增值提供依据。

1、清产核资的解释：清产核资是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济行为需要，按照规定的工作程序、方法和政策，组织企业进行账务清理、财产清查，并依法认定企业的各项资产损益，从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。企业清产核资的目的是真实反映企业的资产及财务状况，为科学评价国有资产保值增值提供依据。

2、清产核资的账务清理：是指对企业的各种银行账户、会计核算科目、各类库存现金和有价证券等基本财务情况进行全面核对和清理，以及对企业的各项内部资金往来进行全面核对和清理，以保证企业账账相符，账证相符，促进企业账务的全面、准确和真实。

清产核资目的是：“摸清集体企业“家底”，解决资产状况不清、帐实不符、资产闲置浪费及被侵占流失的问题，促进理顺产权关系，为集体企业建立规范的资产（资金）管理体系创造条件，为促进集体企业的改革与发展，以及建立现代企业制度打好基础。”

房地产行业我没有实务经验，我认为合伙人关注的应该是房产开发成本、资金往来（安全性）、经营效益，费用开支等。有可能涉及一些重大合同和协议预收预付账款。

清产核资是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济清产核资流程图

行为需要，按照规定的工作程序、方法和政策，组织企业进行账务清理、财产清查，并依法认定企业的各项资产损益，从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。企业清产核资的目的是真实反映企业的资产及财务状况，为科学评价国有资产保值增值提供依据。

简单的说就是清点资产，核查资金

清产核资，是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济行为需要，按照规定的工作程序、方法和政策，组织企业进行财务清理，并依法认定企业的各项资产损益，从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。

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