一、住宅房屋评估通常由四部分组成：
1、房屋占用范围内的土地价格；
2、建筑物重置价格；
3、建安费用；
4、装修装饰部分的费用。
二、计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格
三、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。
四、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
五、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
六、非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。
拆迁评估是我们常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估是指在拆迁公告发布后，具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估方法确定拆迁区域内的房地产价格评估的行为。被征收的房类似房地产的市场价格是指评价时的平均交易价格。评价时，必须考虑区域、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三者（评价机构）出现的意义是，在市场上说话，不是在政府的权力上说话，而是在平民自己的盲目价格上说话，而是在市场规则上定价。
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，该评估方法最能直接反映评估对象的市场价格。
2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3、收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
房子拆迁的赔偿标准是什么
1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;
货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
不能一概而论，要结合具体情况分析。不过通过近几年的实践来看，同一套房，拆迁赔偿款均高于市场出售价格，所以被拆迁更划算。
补偿方式
一、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
二、产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
拓展资料拆迁冻结的概念
拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。
拆迁冻结的时间节点是市政府建设通告或征收土地预公告公布之日。
拆迁冻结的作用
拆迁冻结是为了便于国土规划部门和房屋管理部门对该区域的人口进行统筹规划。其实际作用如下：
1、以拆迁冻结日为标准根据是否离异或丧偶后是否再婚、是否已满法定婚龄对该区域居民进行分户划分。
2、拆迁冻结日为标准根据是否在之后擅自抢建改建对新建部分进行补偿划分。
3、拆迁冻结日为标准根据被拆迁房屋是否超过批准使用期限对房屋进行补偿划分。
4、以拆迁冻结日为标准确定房屋是否能够进行过户、出租、抵押的交易行为。
5、以拆迁冻结日为标准确定房屋户口是否能够进行入户、分户、移户的户籍变更行为。
拆迁补偿流程
（一）拆迁人申领房屋拆迁许可证。
（二）房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。
（三）房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
（四）确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。
（五）拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。
（六）裁决拆迁。
（七）强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。
参考资料拆迁百度百科
