法律主观
评估报告怎么写评估报告，一般是指评估师根据相关的评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
那评估报告怎么写呢？评估报告应当包括下列主要内容：标题及文号、声明、摘要、正文、附件。
（一）标题及文号评估报告的标题及文号是不可缺少的内容。
（二）声明评估报告的声明应当包括以下内容：
（1）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；
（2）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；
（3）其他需要声明的内容。
（三）摘要评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。
（四）正文评估报告正文应当包括：
（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；
（2）评估目的；
（3）评估对象和评估范围；
（4）价值类型及其定义；
（5）评估基准日；
（6）评估依据；
（7）评估方法；
（8）评估程序实施过程和情况；
（9）评估假设；
（10）评估结论；
（11）特别事项说明；
（12）评估报告使用限制说明；
（13）评估报告日；
（14）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
（五）附件评估报告的附件是指与正文有关的数据、图片、表格等内容。
资产评估报告签署时间是评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。通过查询《资产评估报告制度》资料显示，第二十七条资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。《资产评估报告制度》于2019年1月1日起施行。
国有资产的评估报告有效期一般规定为一年，自评估基准日起一年内有效；其他房地产、图地的评估报告有效期为半年。评估报告一般是指评估师根据相关的评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
资产评估报告，有效期一般规定自评估基准日起1年内有效，主要是指国有资产那块的，其他房地产、土地评估报告有效期为半年。资产评估报告的有效期是法定的，一般为一年，超过一年就不能使用了。其基本原理就是评估报告中的评估价值受时限影响，如果超过一年各项资产的评估价值可能与评估基准日的价值发生较大变化，因此不能继续使用此报告的评估价值了。所以通常规定报告的有效期，以防止滥用评估报告的价值。
房地产评估的内容有哪些：
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的'平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
底价是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价）。
法律依据：
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》
第二十七条司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。
当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。
人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。
评估基准日一般为最接近经济行为的月末。评估报告日期为评估报告加盖评估机构盖章、资产评估师签名并盖章的日期。膨胀材料：什么是评估基准日，法定资产评估机构接受委托人委托后，于某一日确定委托评估对象的公允价值。
评估对象在评估确定的时间点的价值，即评估基准日，精确到某年某月某日。1.评估基准日的选择：转让评估选择的基准日必须在采矿权有效期内；所选基准日距评估时间不得超过2个月；原则上，基准日应在年末和月末。采矿权评价基准日的选择，应考虑便于数据收集、评价计算和与相关行为的联系。矿业权评估结果备案或确认申请，应当自评估基准日起半年内提出。
资产价格随时间变化，不同的评估基准日会产生不同的评估结果。资产评估服务于特定的经济行为。评估基准日的选择应有助于评估结果有效地服务于评估目的。在满足评估目的的前提下，评估基准日应尽量靠近评估日。资产评估是对某项资产在某一时点的价格进行估计。这个时间点通常用“日期”表示，称为评估基准日，也称为评估期日。是确定资产状况和资产价值的基准时间，也是评估结论成立的具体时间。2.资产评估必须确定评估基准日事物是不断发展和变化的。资产的自然属性、企业自身的生产经营活动以及外部经济环境的不断变化，决定了企业资产一直在运动和变化。
资产的数量、结构和形式不可能长期保持不变，资产价格会随着时间的变化而波动。但是，资产评估是确定资产在某一时间点的静态价值，而不是确定资产一直以来的价值变化过程和变化趋势。这就是资产评估与其他财务分析和价格管理的区别，即资产评估的现实特征表现。从资产评估的目的来看，资产评估服务于产权变动和产权变动中的各种经济行为。这些经济行为发生在一个时间点，如工商登记日、合资或合资合同签订日、抵押协议签订日、经济纠纷发生日等，均相关各方关注的是这个时间点的资产价值。至于之前的价格，对于改变产权的所有者来说并不重要。
至于未来价格变动带来的风险，新的产权人也要做好承担的准备，即预测未来价格，还需要确定未来的基准时间点，否则评估师无从下手一开始，举报的网友们也会不知所措。因此，为了便于资产评估的实际操作和报告使用者合理使用评估结果，资产评估时必须确定评估基准日。
