在很多朋友看来，“首次购买”与“首套房”这两者之间可以划上等号。毕竟，首次购买指的就是第一次购买房子。既然第一次购买房子，自然而然就是自己的首套房了。换而言之，首次购买等若首套房也没有什么不对。
然而，这三段论并不正确。
所以，在某些情况下，银行会选择拒绝给予大家伙首套房优惠。我们或许确确实实是“首次购买”，但购买的并非“首套房”，问题主要集中在首套房的认定上。
在华夏，不同的城市对于首套房的认定方法有着细微的差异。不过，大体上可以分为三种：看房不看贷、看贷不看房、看房又看贷。
看房不看贷，顾名思义指的是，只看我们名下有没有房子，不看我们的贷款记录。倘若大家伙在当地名下没有任何房产，再度购买就算首套房。如果有房产，即便是继承长辈的遗产，依然算作非首套。而看贷不看房指的就是，只要之前贷款买房，无论房贷是否还清，都要纳入非首套的范畴当中，除非之前购房乃是全款买房。至于看房又看贷，要求购房者名下没有房产，也没有房贷记录。换而言之，就算之前贷款购房，还完房贷之后，再将房子卖掉，依旧无法算作首套。
因此，大家伙决定买房之前，一定要详细了解当地实施的具体限购措施。以长沙市举例。曾经有一对长沙的夫妇决定在当地购房，可是由于女方在婚前买过一套房，并且现在还在还贷当中。于是，她打定主意，让丈夫出面购房，享受首套房优惠。看房、选房……一系列事项结束之后，他们去银行办理首套房业务，可银行工作人员最终拒绝了他们两个的申请。
原来，长沙市有过规定，夫妻双方，有一方在婚前贷款买房，贷款仍未还清，另一方就算没有房贷记录，名下也没有房子，选择购房，也不算做首套房。而假如在婚前购房，就算男朋友或者女朋友贷款买房，依然背负着房贷，只要自己名下没有房产，过去也没有过房贷记录，那么购房肯定被归纳到首套房的行列里面。换而言之，家庭买房，首套房的认定并不仅仅局限于丈夫或者妻子当中的任何一个，而是两个共同考察。
既然如此，很多朋友可能在想，夫妻两人离婚，是不是就可以享受到首套房的优惠了？
不错！
在过去，有很多家庭就是通过这种方式，压低成本买下了房子，然后成功复合。但是，随着这种方法广为人知，甚至上了头条新闻，政府无法坐视不管。许多城市已经出台相关的法律法规加以限制。某些地方，直接规定，夫妻离婚以后，一定时间内不允许购房。
所以，大家伙如果想要享受首套房政府，最好的办法就是在婚前购买。只有在这种情况之下，才能够受到法律的切实保护。
首套房和二套房有四点主要区别：购房资格（部分城市只允许外地人购买一套房）、首付（一般首套房首付为30%，二套房为40%-70%）、贷款利率（二套房利率高1.1倍左右）、契税（二房比首房高1%-2%）。
是有区别的。
首套房认定标准
（1）贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。
（2）贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
（3）已经全款买过一套房，再贷款买房——算首套。
（4）全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
（5）个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
（6）个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
（7）夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
（8）夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
二套房认定标准
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套；若贷款未结清——算二套
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。
若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，若贷款未还清——算二套房以上
4、准备结婚两人，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。（参考资料：房管局的规定）
首次购房和首套房区别：
1、贷款利率。二套房贷款的贷款利率是比首套房的贷款利率高不少的。二套房公积金贷款的利率,是要在首套房公积金贷款利率的基准上,上浮10%。其他商业贷款的贷款利率,要以各银行规定为准,但总体来说都是比较高的。
2、贷款额度。二套房贷款的贷款额度比首套房的贷款额度低很多。如在北京,首套房借款人可贷7成,但二套房借款人仅能贷3成。具体的贷款额度,以地区规定为准。
3、贷款难度。当然,而二套房贷款的贷款难度,会比首套房贷款难度大很多,尤其是在遇到资金比较紧张的时候,二套房贷款往往很难申请到。
4、契税比例。首套房住房面积90_以内按1%征收,面积在90_---144_(各地有差异)按1.5%(按各地税率减半,这是按3%计算)征收,面积在144_以上按3%(各地有差异)征收。二套房契税按3%(各地有差异)征收。
