国土部日前透露，国土部、住建部等14个部委正研究制定小产权房的清理整治方案。这个消息传递出一个信号：管理层要动深圳小产权房了。去年5月，深圳痛下决心，穷尽办法解决违法建筑，不让历史遗留问题继续遗留下去。一年内对全市历史遗留违法建筑全面普查，随后出台实施办法和配套措施等细则。不料，小产权房竟“遍地开花”。有专家估计，一般城市的小产权房占房产总量的10%-40%，深圳却达到惊人的50%，可以说深圳小产权房的最终命运，在某种程度上预示着全国城市化进程的明天。不让遗留问题继续遗留违法建筑在国内并不新鲜，但深圳的违法建筑之多让人吃惊：总数超过40万栋，占住房总量近一半。用深圳市人大常委会常务副主任李华楠的话说，历史遗留违法建筑，是多年来困扰深圳城市发展的一个老大难问题。根治违建难题，横亘在深圳每任主政者面前。深圳曾两度试图通过“合法化”解决违建问题，结果反而越治越凶。去年5月，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），开始第三轮“收编”。市委、市政府态度很坚决，想方设法解决这个突出问题，不让历史遗留问题继续遗留下去。要么没收，要么拆除，过去处理违建方式单一，对抗性强，不利于违法建筑的妥善处理。此次《决定》对违法建筑做了清晰定义，经普查记录的违法建筑，将区别其违法程度，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。在秉承对违法建筑严厉打击、严格查处的精神原则下，给予违法建筑一条新出路，处理方式更灵活，更切合实际，更具可操作性。《决定》一出，舆论哗然。对应当处理的违建决不手软的表态被忽视，社会各界的相关解读集中到为小产权房“转正”开闸放水，部分媒体甚至延伸解读为深圳小产权房将率先在全国获“准生证”。深圳要为“小产权房转正”？对于坊间的纷纷流传，国土部表态说纯属误读，深圳处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的小产权房有本质区别。深圳市人大也紧急澄清，大部分拿到房产证的原有违法建筑，只有合法使用权。经过确权能够核发商品房产权证的违建数量，将会是极小的一部分。整治违建的时间表是，一年的普查期结束后出台相关细则。始料未及的是，不能及时制定可供操作的配套细则并严格执行，一项旨在处理违法建筑的法规，留下巨大遐想空间，刺激着越来越多的人加入到一场豪赌中。少数人赌小产权房转正在深圳，有不少冒险家。没收深圳小产权房购房款、叫停律师提供见证服务、实地拆除部分小产权房。深圳连出重拳，严打小产权房买卖，但是小产权房紧跟政策风向，销售手法忽明忽暗。就在误读传闻的指挥棒下，深圳小产权房借机又完成了一轮炒作。深圳究竟有多少小产权房？众厦地产一份最新的《小产权房专题研究》报告给出了一份数据：住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%。深圳小产权房分布范围广，宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上，住房多达5万套以上。这是一场豪赌，一些人赌小产权房转正，公务员、教师等收入偏高人群也开始纷纷加入其中。“要想在深圳发财，不冒风险不行。”龚先生来深圳不过五六年，但自认已深得这个城市的精髓。最近的一次冒险，是拿出将近150万元，买入5套小产权房。小产权房的价格仅为周边楼盘的1/3，租金相差不大，诱使龚先生这样的投资客大量进场，短期希望获取租金收益，长期博取转正后的暴利。不过，深圳小产权房转正的人只是少数，80%的人是无奈地加入到赌局中。姜先生的情况很有代表性。买小产权房的收益算法很简单：租房2000元/月，一年2.4万元，10年24万元，10年后仍然在深圳没有房，10年后深圳房价是什么样子不敢想。一次性花二十几万元买套小产权房，住上10年本钱就赚回来了。房子算是自己的资产，可以出租。最大的感受是，买了房不会再有租房时被人赶走的事情发生。俗话说“安居乐业”，但居无定所哪能乐业，居无定所谈什么幸福感？姜先生说自己也在赌，不过赌的是房屋质量能否有保障。拆迁补偿成本屡创天价一些热钱才是参与这场豪赌的大资本，赌的是改造或拆迁带来的巨额收益。据深圳房地产知名人士风林火粗略估算，去年约20亿元资金流入小产权房开发领域。岗厦村的致富传说有致命的诱惑力。曾经的“城中村”，如今已是一片砖块瓦砾。大多超过政府当年所允许高度、面积的违建，一次性被政府默许。500栋违建被拆后，有10个房东因为拿到巨额补偿款，成了亿万富豪。买地建房出租，是很多本地人的收入来源，各村提供给村民的建房土地，很多都超标超高，城中村、握手楼，在深圳特区内外比比皆是。出于城市建设需要，被征用土地可以获得优厚补偿，造就了本地村民靠房靠地成为百万、千万富翁。渔农村、皇岗村、岗厦村、大冲村，拆迁补偿成本一个比一个高，屡创天价，持续刺激了其他城中村农民房持有人的信心，坚信补偿标准只会越来越高。耳闻目睹了一个个靠地靠楼带来的财富神话，政府三令五申禁止“抢建”已成耳边风，种种“堵抢”行动，也无法遏制住抢建大潮，有些地方甚至上演了一夜建起一栋楼的“神话”。去年一年，深圳拆除各类违法建筑6113栋，面积约为223万平方米。一个很典型的例子是，光明新区有一栋违法建筑，自去年4月动工以来，执法队先后下达28次停工及违建通知书。面对这28道“停工令”，业主置之不理照样施工，房子抢建到了25层，被当地居民称为“最牛违建”。再战小产权房困难重重深圳一直以来都被冠以中国改革开放的名片，违法建筑在这样一个新兴都市日渐狭窄的空间中生长着，并且庞大到成为城市发展再也无法绕开的一道坎。经历了多次治违无疾而终后，再战违建困局，这次胜算又有多少？深圳小产权房的开发模式由原住民、村股份公司、私营老板或开发商等其他投资方三方合作，再进行利润分成。不过，有房地产业内人士透露，另外还有1/3的利润被“影子集团”所攫取。这个集团的成员，就是在违法建筑拔地而起过程中，集体失语的相关政府部门和人员。原龙岗区坂田街道执法队副队长兼查违办公室主任卢斐斐，因利用职务便利收受他人钱财32万元，为违建网开一面被判刑。这一举动颇有敲山震虎的气势，但也成为“影子集团”存在的确凿旁证。深圳市代市长王荣曾听到过利益代言人的游说。王荣直言，对于查违，他听到很多声音，有人直接说：“王荣啊，这个事情，你别抱太大希望了，这也是好几届（市长）的历史遗留问题。不是说（单单）你来了就能解决。”对查违中政府官员履职的空前严格问责表态，展现出深圳查处违建的决心：凡干部包庇、纵容违法抢建，查证属实者，将就地免职；公务人员违纪谋取私利者，坚决清理；涉嫌犯罪的，追究刑事责任。同时吸取教训，在配套规定、办法出台前，一定要严防死守，防止有人利用新政策酝酿出台的等待期伺机抢建，出现新的违法建筑，确保违法建筑“零增量”。深圳小产权房的决心很大，但是有利益集团以及种种违建潜规则存在，整治行动仍面临违法建筑抢建风潮等怪象。
7月27日，为全面清理、甄别处置农村城市化历史遗留违法建筑，深圳市规委和深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿)。
比较重磅的信息有两点：
产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接申请为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。
其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。
这意味着，深圳产办类“小产权”补缴地价50%就可以转正。
全方位解读：涉及哪些建筑？影响几何？
意见稿是对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑全面实施安全纳管，并以此为前提，依法拆除没收一批、处理确认一批。
在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时，将持续保持查违高压态势，开展查违三年攻坚行动，绝不允许新增1平方米违建。
需要注意的是，根据文件解释：
产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。而生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。
商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。
办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。
意见稿所针对的是产业类和公共配套类两类历史违建，即住宅类历史违建并未包含在内。
多位业内人士指出，该文件的落地，将加快深圳推进城市更新。新增加的合法用地将纳入城市更新申请测量，有利于推进城市更新进度。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：
历史遗留违法建筑转换为商品房性质房产，会大规模增加城市更新的速度，同时释放出来的房产将非常可观，可能会对市场供需关系带来大反转。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：
通过此类补缴地价的形式进行“转正”，是比较务实的做法。
一方面有助于此类房源真正纳入管控，有助于防范违章建筑无管控的尴尬现象出现；
另一方面通过此类补缴地价，真正从市场化的角度进行整改，即对违法行为进行了惩罚，也有助于土地财政收入的增加。
中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出：
农村城市化过程中形成的违建有一部分是处于经营中的，而拆违建势必会受到来自使用者的阻力。
从意见来看，此次拆除违建行动比较坚决，明确了拆违的具体条件，同时这是深圳市不断扩容后对土地历史遗留问题一次全面集中清理，对于可保留的建筑提供了规范处置方式。
合一城市更新集团董事总经理罗宇认为：
在历史上产业类的违建很多，此次新政的出台，可以有效的解决城中村权属不够的问题，因为产业类的建筑，占地面积大。罚款方面，此次采取了折中的办法，更贴近实操。同时出台优惠政策，罚款和补缴地价比较便宜。总体上说，如果这个政策能落地下来，将能够为深圳旧改提速。
盘活存量土地资源，确保违建“零增长”
制定《处理办法》有何必要性？据称，这是落实治理违建工作部署的需要，是促进经济社会发展改善民生的需要，且充分体现了依法依规。
尤其是通过处理产业类历史违建，可以明晰土地使用权，盘活存量土地资源，促进工业区升级改造和产业转型发展，破解产业空间不足等制约深圳城市发展的问题，也进一步落实了深圳市产业区块线划定的相关要求。对公共配套类历史违建的处理，有利于解决公共基础设施缺口大、实施难等城市发展突出问题，促进解决公共配套服务设施的土地遗留问题，促进特区内外一体化和公共服务均等化，补齐民生短板提高民生幸福指数。
据每日经济新闻报道，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：
这是让此类集体用地合理合法地变成商业用地的一个方法，一来可以盘活集体用地，另一方面可以增加商业用地的面积，缓解用地不足的情况。
深圳市规划国土委称：
在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时，持续保持查违高压态势，开展查违三年攻坚行动，绝不允许新增1平方米违建，坚决拆除处置中央环保督察要求整改的饮用水水源一级保护区范围内违建，坚决拆除重点违建和已作出拆除处罚决定违建。
同时，加快拆除严重影响规划的历史违建，清理拆除违法乱搭建，通过城市更新、土地整备、建设用地清退、棚改等多元手段加快消化各类违建，确保违建“零增长”、存量“负增长”。
“抢建违建”给深圳带来长期困扰
在1992年和2004年，深圳进行了两次土地“国有化”行动，整个城市名义上成为全部由国有土地组成的地区，但由此产生的“抢建”、“违建”现象，给深圳带来了长期困扰的违法建筑历史遗留问题。
根据深圳规土委的数据，截至2014年底，全市违法建筑共37.30万栋，4.28亿平方米，其中，工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%；住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%；商业和办公类违建0.26亿平方米，占6.02%；多种用途类、公共配套类等其它违法建筑0.51亿平方米，占11.98%。
数量众多的历史违建，承载了深圳大量的居住人口和产业，也影响着城市更新与发展的进程。
自2001年起，深圳开始启动“历史遗留违法私房”和“生产经营性违法建筑”的处理工作。截至2016年底，违法建筑面积仍高达4.05亿平方米，占据了近深圳市总建设量的一半。
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深圳小产权房要转正？产办、商办类需补缴地价住宅仍未松绑
缘由：近日，深圳市规土委透露，目前正在修订《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，拟对符合“一户一栋”的原村民住宅类历史违建、学校、医院等公共配套类和生产经营性历史违建予以优先处置。
深圳三十多年的城市化进程，不仅创造了城市光鲜亮丽的外表，还为这个年轻的城市带来了三分之一的违建。它们的存在阻碍着城市前进的脚步，政府也一直不断出台政策寻求着最佳解决办法。但许多规定经过各种报道的渲染发酵，反而让吃瓜群众一脸懵逼：历史违建是什么，难道就是平常说的小产权房吗？那这个政策是不是表示小产权房要转正了？转正以后政府征收房子补偿标准会变高？
面对大家的困惑，像小太阳般温暖的楼校长坐不住了，今天就跟大家好好聊聊关于历史遗留违建的话题。
什么是历史违建？
关于到底哪些建筑属于历史违建，政府已有详细规定，主要是根据深圳1999年和2004年两次农村城市化改造的时间来界定的。简单来说，就是只有政府“盖章”的才能叫历史遗留违法建筑。详细规定如下：
农村城市化历史遗留违法建筑包括五类：
(一)原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
(二)1999年3月5日之前所建的符合“两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
(三)1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
(五)2004年10月28日之后至《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
（注：“两规”指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）
敲黑板啦，历史违建是指所有违背国家法律法规的强制性规定而建造的房屋，它包括小产权房，但又不局限于这一个类目。那么，它们之间的差别具体是什么呢？
深圳农民房
1合法性：
“小产权房”分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。即，前一种小产权房是合法的，后一种则是违法的。
至于历史遗留违法建筑呢，顾名思义，都是不合法的。
2交易权：
合法的小产权房，村民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。
历史遗留违法建筑，按照相关规定确认产权之后，一部分建筑可补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通，即能自由交易。
楼校长总结了一下，两者间的差别其实就两句话：一部分小产权房是合法的，但是不能交易；历史遗留违法建筑是不合法的，但可以经过一些手续变得合法，并进入市场交易。
历史违建处理办法
《历史遗留违法建筑处理决定实施办法》规定，根据历史遗留违法建筑的违法程度，土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划等要求，对于历史遗留违法建筑有三种处理方式：确认产权、依法拆除或者没收、临时使用。
1确认产权
经普查登记的历史遗留违法建筑，如果符合确认产权条件，那么，在给与违法处罚和补收地价款之后，政府就能依法办理登记然后核发房地产证。
贴心的楼校长找来了最新缴交罚款和地价标准，有需要的楼友可仔细查看。
深圳城更新
除了确认房屋产权合法性之外，还有三类历史违建能通过补缴地价申请转为商品性质，然后进入市场流通，自由买卖。
三类历史违建包括：原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分；原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑；原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑。
2依法拆除或没收
好的事物都有稀缺性。所以啊，不是每个历史遗留违法建筑都能通过手段变为合法。对于这一部分的违法建筑，政府将视情况进行拆除或没收。
依法拆除的：
①存在严重安全隐患、又不能整改消除的；
②非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
③占用基本农田的；
④占用一级水源保护区用地的；
⑤占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的。
有许多人担心依法拆除可能导致“房财两空”，不用焦虑，在这一规定上还是很人性化的：具有上述③、④、⑤情形之一的违法建筑，其建设行为发生在土地用途依法确定前的，在拆除时会予以适当的补偿。
依法没收的：
①非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；
②超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；
③其他依法应当没收的情形。
关于这一部分的违法建筑，规定就比较强硬了，毕竟一切以深圳城市发展大局为重。
3临时使用
历史遗留违建虽然不合法，但历史遗留违建低廉的价格与供应规模的迅速扩大，正满足着许多中低收入人群的居住需求。因此，符合条件的部分历史遗留违建，允许临时使用，但不允许非法转让。即向有关部门申请工程质量和消防安全检验，符合安全条件的，就可按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。
值得注意的是，临时使用的历史违建，只能用于租赁，不能买卖。
如果被征收，补偿条件？
城市的发展永远是放在第一位的。历史遗留违法建筑当事人应当服从城市规划实施、城市更新、公共基础设施建设项目的需要，必要时政府会进行房屋征收和土地使用权收回，此时将会给予一定的补偿。
①被征收的房屋如何补偿？
据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋产权人可以选择按照基准价格折算的货币补偿方式，或者产权调换的补偿方式，也可以两者相结合。但如果征收的是非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，只能实行货币补偿。
说明： 1.本表《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经房地产登记、规划国土等相关部门和机构认定。
2.1999年3月5日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》取得非商品性质房地产证的，适用本部分规定补偿标准。
②选择产权调换的房屋具体怎么补偿？
产权调换，主要是根据被征收房屋套内面积，政府提供相应的住宅进行调换，超出面积部分则按照评估价结算差价。简单来说，就是你被征收了100平的房子，政府则提供100平房子进行调换。
如果是以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，调换房屋的产权仍受相应限制。但只要符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
还有一点需要注意的是，产权调换只限于建筑面积480平以内的房子，超出部分给予货币补偿。
符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。
此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。
真实案例解读
①历史违建确认产权后，交易才具合法性。
案情：嘉辉大厦2009年申报“历史遗留违建”，还没被纳入规范管理，就以1400万被转让给一个“大业主”，该“大业主”又将部分房屋转让一企业，企业再转让给多个个人。因该栋建筑存在城市更新拆迁补偿、土地房屋增值等利益，原业主想收回于是提出撤销转让协议。
结果：法院认定本案为房屋买卖合同纠纷，无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明，故原被告签订的转让协议书违法了法律法规规定，应认定为无效合同，判决确认原被告于2010年4月签署的转让协议书无效。
②历史违建确认产权，政府征收给予相应赔偿。
案情：深圳北站民治华侨新村68号烂尾楼，这栋楼的业主虽然获得该土地的“两证一书”，不过随后被依法认定为历史遗留违法建筑，于2010年被纳入深圳市土地整备计划。项目中有3栋楼的业主们认为补偿标准太低，提出以房换房或入股等要求，由于不符合相关规定，民治街道拒绝了这些不合法的诉求。至此，拆迁赔偿工作陷入纠纷。
结果： 2017年11月，经过长达七年的谈判，最终按照违法建筑的补偿标准13900元/平进行赔偿，共约1600万。
实务中对占有尤其是无权占有的保护乃主要通过《物权法》第二百四十五条规定的占有返还请求权、占有妨害排除请求权、占有危险消除请求权加以实现。
占有返还请求权，是指占有人于其占有物被侵占时，可以请求返还其占有物的权利。《物权法》第二百四十五条规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”该条作为占有返还请求权的规范基础，从构成要件和赔偿范围上做了相应规定。
1.构成要件：
（1）请求权人必须是占有人。占有返还请求权的主体必须是占有人，至于是有权占有还是无权占有、是善意占有还是恶意占有、是直接占有还是间接占有、是自主占有还是他主占有均在所不问。
（2）占有被侵占。侵占，以法律禁止的私力排除占有人对物的事实管领，具体而言，即非经法律许可且非基于占有人意思的占有剥夺。
（3）被请求人是现时的侵占人。
（4）占有人须在侵占发生之日起一年内行使请求权。
2. 《物权法》第二百四十五条第一款所代表的意义
返还原物请求权，是指物权人对于无权占有标的物之人，得请求返还该物的权利。《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”占有人的占有返还请求权与物权人的返还原物请求权，虽然都属于物上请求权，形式结构也相似，但内容不同：
（1）占有人的占有返还请求权首在保护占有，以占有人为请求权的主体；而物权人的返还原物请求权旨在保护物权，以物权人为请求权的主体。
（2）占有物返还请求权以占有被侵夺为成立要件，物权人的返还原物请求权以他人的无权占有为成立要件。
（3）占有人返还原物请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。物权人的返还原物请求权没有诉讼时效和除斥期间的要求。
总之，二者的目的和效力不同，各自独立，互不相妨，可以发生竞合关系，可以合并行使，也可以先后行使。
《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》粤高法〔2019〕84号
第十条 符合下列情形的不予清场移交:
（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；
（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；
（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；
（4）其他法律和司法解释规定不移交的。
第十二条 执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。
案例索引：黄某超、黄某枝占有保护纠纷 广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终2268号
【基本案情】
一审法院认定事实： 2004年6月17日，黄某枝作为乙方、福永居委会（原深圳市宝安区福永镇福永村民委员会）作为甲方签订了一份《私宅拆迁安置补偿协议书》，约定因宝安大道建设需要，甲方依法拆除乙方编号为FY-B120的建筑物一栋，建筑面积总计142.06平方米，批准用地面积150平方米，甲方补偿乙方拆迁安置补偿费230197元。黄某超等人主张上述《私宅拆迁安置补偿协议书》签订后，福永居委会另行补偿黄某枝150平方米的土地，黄某枝及陈某笑在该土地上兴建了福永社区金菊下路一巷9号房，并以黄某超的名义进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，由黄某超对外出租并交纳水电费。
2009年10月28日，黄某超就位于深圳市宝安区××街道××社区金菊下路××房产进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，该房产共8.5层，用地面积130平方米，建筑面积1320平方米，黄某超占有100%份额。福永居委会、福星公司和深圳市宝安区福永街道办事处在申报表上盖章，同意申报。
2013年3月13日，福永居委会出具了一份《宝安区自建房使用权利证明》，载明深圳市宝安区××街道××社区金菊下路××房屋使用权利人为黄某超，相关房产权利登记手续正在申报中。
2014年7月30日，深圳市宝安区福永街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室出具《证明》，内容为：兹有申报人黄某超向我办提交位于深圳市××××号房屋（申报编号：502-0801-07165-A）的违法建筑信息普查申报资料，该房屋仅办理了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报，但根据上级的有关文件精神，全市现已全面暂停违法建筑信息普查申报的一切手续。此外，该房屋并未按照《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》办理违法建筑的“两规”申报手续。黄某超等人亦确认涉案房屋进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报后，暂无处理决定。
黄某超等人提交了一份2013年9月25日的《通知》，内容为：由于本物业的业主黄某枝、黄某超与福十居民小组之间存在经济纠纷，黄某枝、黄某超未能归还所侵占的集体资产，为保障福十居民小组全体股东的合法权益，本物业将由福十居民小组全体股民自行处理，现通知全体租户的《租赁合同》从本通知发出之日起解除，请全体租户在2013年10月5日前自行搬离本物业，请全体租户积极配合，自行与业主结清租金，如期不搬可能断水电。该通知下方落款为“福十居民小组全体股民”，没有人签名或加盖公章。
黄某超等人提交了一份2013年10月30日的《关于变卖金菊下路一排9号物业的公告》，内容为：由于黄某兴在非法侵占集体资产时，曾多次直接从福十小组的账户将集体资产（含部分本应由福十小组应当收取的租金）转账到深圳市加成机械有限公司（法定代表人为黄某枝）和黄某超私人账户名下，因此黄某枝和黄某超有义务将上述财产返还给福十小组，但经多次协商，黄某枝和黄某超仍未返还上述财产。现计划对黄某枝（与黄某兴属父女关系）、黄某超（与黄某兴属于姐弟关系）名下的个人物业进行变卖，变卖所得的款项用于偿还其所拖欠的赃款，变卖标的为黄某枝、黄某超名下位于深圳市宝安区××街道××社区金菊下路××房屋××幢，变卖底价为6337813元，有意愿购买变卖标的的竞买人应当在办理竞买登记前将保证金3168906.5元支付至深圳市宝安区福永街道福永社区居民委员会福十小组的账户。该公告下方落款为“福海工业园C区债务追讨小组”，没有人签名或加盖公章。黄某超等人同时提交了一份2013年10月30日的《关于黄某枝、黄某超个人财产的拍卖方案》，变卖标的为位于深圳市宝安区××街道××社区金菊下路××房屋××幢，该拍卖方案下方落款为“福海工业园C区债务追讨小组”，没有人签名或加盖公章。
黄某超等人提交了一份《收款收据》复印件，内容为福十小组收到陈某高拍卖投得金菊下路一排9号房屋一栋房款738万元。黄某超等人依据上述证据主张福永居委会、福星公司强行将案涉房屋拍卖给陈某高，并由陈某高出租使用。福永居委会、福星公司称上述收据为复印件，没有原件核对，对上述收据的真实性不予认可。
一审另查明，黄某枝与陈某笑系夫妻关系，黄某超为黄某枝与陈某笑之子，黄某兴为黄某枝与陈某笑之女。
黄某超等人主张福十小组与福海工业园C区债务追讨小组均系隶属于福永居委会的自治组织，但未能提交证据予以证明。福永居委会、福星公司对黄某超等人上述主张不予认可，并称福十小组及福海工业园C区债务追讨小组与福永居委会、福星公司没有隶属关系。
黄某超等人与福永居委会及福星公司确认案涉建筑物由陈某高使用。
深圳中院二审对一审查明的上述事实予以确认。另查明：
一、关于黄某兴涉嫌职务侵占一案，黄某兴于2013年7月15日到公安机关投案，一审法院经审理作出（2015）深宝法刑初字第379号刑事判决。该判决确认黄某兴利用担任福永镇福永经济联合社（后更名为福永街道福永社区居民委员会福十小组）出纳并负责收取该社所属厂租、管理账户的职务便利，将单位财物非法占为己有，数额巨大，构成职务侵占罪，并判处黄某兴有期徒刑七年。经本院二审，该判决已发生法律效力。
二、就本案纠纷，黄某枝、陈某笑曾作为原告于2014年1月17日提起诉讼，要求被告福星公司、陈某高返还涉案房产、赔偿租金损失。一审法院作出（2014）深宝法民三初字第261号民事裁定，以黄某枝、陈某笑主张其系涉案房产权利人的证据不足，不能认定黄某枝、陈某笑是与本案有直接利害关系的公民，请求返还房产并支付租金的主体不适格为由，裁定驳回黄某枝、陈某笑的起诉。2014年6月18日，黄某超、黄某枝、陈某笑作为原告，以陈某高、福永居委会、福星公司为被告提起诉讼，经一审法院原一审[案号为（2014）深宝法民三初字第722号]裁定驳回起诉、本院二审[（2015）深中法房终字第913号]裁定指令审理，一审法院作出本案一审判决。
三、关于郑泽文诉黄某超房屋租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2015）深宝法沙民初字第53号民事判决。该判决确认，2013年4月1日，黄某超与郑泽文签订《铺位租用合同》，将深圳市宝安区××街道××社区金菊下路××房产二、三、四楼餐厅出租给郑泽文使用；2013年9月，因案外人与黄某超之间发生的经济纠纷，影响涉案餐厅正常营业，至10月底，餐厅因此停业。经本院二审，该判决已发生法律效力。
四、在（2014）深宝法民三初字第261号案审理过程中，陈某高向一审法院提交福十小组于2013年11月15日出具的《福永社区经济联合社专用收款收据》作为其占有涉案房产的依据。本案黄某超等人提供的《收款收据》即为前述收据的复印件。
【裁判观点】
宝安区人民法院认为，据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条关于占有保护的法律规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
黄某超等人主张其系案涉建筑物的占有人，并主张陈某高侵占案涉建筑物，其可依据上述法律规定提起本案诉讼。但法律设置占有制度的目的之一是为了维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序（权利秩序），即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，此系占有的保护功能。因此，黄某超等人应当提供证据证明其占有案涉建筑物的事实，并应提供证据证明通过私力强行侵占案涉建筑物。但本案黄某超等人亦没有提供充分证据证明在陈某高占有使用案涉建筑物时，案涉建筑物系由黄某超等人实际占有管控；且陈某高系通过购买方式占有控制案涉建筑物，并支付对价款739万元，亦没有证据显示陈某高实施了强行改变案涉建筑物占有状态的行为。据此，黄某超等人关于陈某高违法侵占案涉建筑物，强行改变案涉建筑物占有状态的相关主张，及诉请陈某高返还案涉建筑物等相关诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回黄某超、黄某枝、陈某笑的全部诉讼请求。受理费64160元、公告费450元，由黄某超、黄某枝、陈某笑负担。
黄某超、黄某枝、陈某笑不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，改判支持黄某超、黄某枝、陈某笑提出的全部诉讼请求。事实和理由：
一、原审判决认定事实严重不清，对有力证明黄某超等人主张的大量证据视而不见，错误认定黄某超等人未能举证证明实际占有管控涉案房屋。所谓占有，是指对于物的事实上的控制与支配，因此，就房屋不动产而言，无论其建造是否有合法报建手续，房屋不动产的建造人自房屋建造完成之日即合法占有该房屋。如果房屋建造人此后将该占有转移给了新的占有人，则该房屋的占有为新的占有人所取得。
本案中，已生效的（2015）深中法房终字第913号民事裁定书已经认定涉案房屋系由黄某枝、陈某笑修建并交由黄某超使用。因此，根据这一生效法律文书的认定，已经足以证明黄某超等人为涉案房屋的合法占有人；并且，没有任何证据证明在陈某高、福永居委会、福星公司非法侵占涉案房产之前，黄某超等人已经丧失了对涉案房产的占有。
原审判决完全无视该民事裁定书认定的上述事实，错误认定黄某超等人未能证明已占有涉案房屋。事实上，即使没有（2015）深中法房终字第913号民事裁定书的上述认定，黄某超等人提交的《私宅拆迁安置补偿协议书》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》及《收件回执》福永居委会出具的《宝安区自建房使用权利证明》，以及黄某超名义安装涉案房屋水电及缴交水电费用的发票、以黄某超名义出租涉案房屋及收取租金的租赁合同和收据等证据也能认定黄某超等人的合法占有。并且（2015）深宝法沙民初字第53号民事判决、（2016）粤03民终4595号民事判决均确认了黄某超将房屋的二、三、四楼（约400平方米）出租给案外人郑泽文作为餐厅使用及该餐厅因案外人与黄某超之间发生的经济纠纷而于2013年10月底停业的事实。
此外，深圳电视台都市频道第一现场栏目曾于2013年10月14日报道过涉案房屋由福永居委会、福星公司于2013年9月底至10月初上门张贴清场通知、对涉案房屋停水停电的相关情况。在该报道中，涉案房产当时的租户确认了系从涉案房屋的房东“黄某”处承租；而从该媒体报道的内容可知，“黄某”实即黄某超、黄某枝。因此，该媒体报道同样足以证明黄某超等人为涉案房屋的占有人，对涉案房屋行使控制、出租、收益的权利。
二、陈某高通过所谓“购买”方式占有控制涉案房屋之行为，明显属于非法侵占黄某超等人占有的涉案房屋，原审判决适用法律错误。原审判决已经查明，陈某高通过购买方式已占有控制着涉案房屋。而这里所谓的“购买”，实际即福永居委会、福星公司在未得到黄某超等人同意的情形下，安排组织将涉案房屋进行所谓的“拍卖”，陈某高参与该所谓的“拍卖”并以738万元“竞拍”取得涉案房屋。
陈某高在黄某枝、陈某笑就本案纠纷提起过的（2014）深宝法民三初字第261号案中，曾提交其缴纳该738万元“拍卖款”后，“深圳市宝安区福永街道福永社区居民委员会福十小组”（以下简称“福十小组”）出具的收款收据作为证据，陈某高提交的该收款收据足以证明其系通过上述“拍卖”方式取得涉案房屋并占有控制的。陈某高既然参与该所谓的“拍卖”，则明知该涉案房屋的房东或占有人为黄某超等人，其在没有任何证据证明黄某超等人同意该所谓的“拍卖”之情形下，“竞拍”取得对涉案房屋的占有控制，显然违背了作为涉案房屋占有人的黄某超等人的意思，显然已经明显构成了对黄某超等人占有的涉案房屋的侵占。
三、福永居委会、福星公司对陈某高非法侵占黄某超等人合法占有的涉案房屋存在重大过错，应与陈某高共同承担相应的返还及损害赔偿责任。黄某超等人提交的（2016）粤03民终4595号民事判决和深圳电视台都市频道第一现场栏目的相关报道，均足以证明。福永居委会、福星公司在没有任何法律依据、没有得到黄某超等人同意的情形下，以案外人黄某兴侵占了其财产为由，对黄某超等人合法占有的涉案房屋进行所谓的“拍卖”，最终由陈某高以所谓“竞拍”的方式非法侵占了涉案房屋。福永居委会、福星公司显然对陈某高的非法侵占行为具有重大过错，应与陈某高共同承担责任。福永居委会、福星公司“拍卖”涉案房屋并取得陈某高支付的738万元“拍卖款”之事实本来不应有任何争议，具体组织所谓“拍卖”的“福十小组”属于福永居委会内设的没有登记备案的下属机构本也不应有任何争议，然而福永居委会、福星公司在一审庭审中皆对此予以否认，实在有悖诚信诉讼的原则。（2014）深宝法民三初字第261号案中，提交的“福十小组”出具的收款收据，以及深圳特区报的新闻报道均足以证明涉案房屋系由福永居委会、福星公司违法“拍卖”的事实。
四、本案仅涉及到对黄某超等人占有涉案房屋的法律保护，并不涉及到对涉案房屋的确权和合法性认定，法院应依法予以审理和支持。黄某超等人深知，涉案房屋没有完备的报建手续，尚未取得产权证书，其权属和合法性尚待政府主管部门的认定。但是，即使将涉案房屋认定为违法建筑，即使认为其在未经处理以前不为任何人合法所有，但是其显然并非无主物，显然不能因为其手续不齐就可任人随意侵占；黄某超等人对涉案房屋的合法占有，显然是法律应予保护的对象，是法院应予处理的范围。
福永居委会、福星公司共同辩称，占有制度的目的是为了维护物的事实秩序，而非维护物的法律秩序。黄某超等人没有提供充分证据证明其占有涉案建筑物的事实，且没有提供充分证据证明陈某高通过强行非法的手段侵占涉案建筑物，在此情况下，黄某超等人应当承担举证不能的法律后果。因此，请求驳回黄某超等人的全部上诉请求。
陈某高未到庭，未发表意见。
深圳中院二审认为，本案为占有保护纠纷案件。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。按照前述法律规定，并结合当事双方的上诉及答辩意见，本院就本案所涉的原告主体资格、起诉时限、侵占事实、房产返还、损失赔偿等问题分述如下：
首先，关于原告主体资格的问题，本院认为，黄某超就涉案房产进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，且作为出租人将涉案房产的部分楼层对外出租，有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》和（2015）深宝法沙民初字第53号民事判决为证；涉案房产所在地的福永居委会亦出具《宝安区自建房使用权利证明》，证明黄某超为涉案房产的使用权人，可知黄某超对涉案房产享有事实上的控制力，形成占有的事实状态。黄某枝、陈某笑作为黄某超的父母，主张其兴建涉案房产，并以黄某超的名义进行普查申报并由黄某超对外出租，黄某超对此亦予认可，故黄某枝、陈某笑与黄某超同为涉案房产的占有人，该占有状态受法律保护。现黄某超等人以其占有的涉案房产被侵占为由，要求陈某高、福永居委会、福星公司返还房产并赔偿损失，是本案的适格原告。福永居委会、福星公司虽辩称黄某超等人并非涉案房产的合法权利人，但占有保护制度旨在当事人均无合法权利来源证明而发生争议的情况下，维持或回复占有之事实状态，进而维护物上的社会和平秩序，即黄某超等人是否有权占有，并不影响本案的审理，故对福永居委会、福星公司的抗辩理由，不予采信。
其次，关于起诉时限的问题，本院认为，从（2015）深宝法沙民初字第53号民事判决查明的内容可知，围绕涉案房产的纠纷始于2013年9月，至2013年10月底，涉案房产已无法正常使用。前述事实与黄某超等人主张的黄某兴涉嫌职务侵占一案案发后，福十小组追讨集体资产，进而以“拍卖”方式侵占涉案房产的时间基本一致，故本院确认侵占事实形成的时间为2013年10月以后。而黄某枝、陈某笑于2014年1月17日即提起占有保护之诉，被裁定驳回起诉后，黄某超等人又于2014年6月18日提起本案诉讼，要求返还原物，故黄某超等人的诉讼请求并未超过法律规定的一年的除此期间，其权利应当受保护。
第三，关于侵占事实的问题，本院认为，黄某超等人提供的《通知》、《关于变卖金菊下路一排9号物业的公告》、《关于黄某枝、黄某超个人财产的拍卖方案》等证据虽然没有个人签名或加盖公章，但所载内容与（2015）深宝法刑初字第379号刑事判决所查明的黄某兴利用职务之便侵占福十小组集体财产一事直接关联；陈某高在另案中提供的《福永社区经济联合社专用收款收据》亦可证明福十小组实际收取了陈某高支付的拍卖款，将涉案房产处置给陈某高，前述证据形成了完整的证据链，足以证明黄某超等人关于福十小组通过“拍卖”追讨集体资产、陈某高作为竞买人实际侵占涉案房产的主张，本院对相关事实予以确认。陈某高虽通过福十小组的“拍卖”竞得涉案房产并支付了对价，但并无证据证明该“拍卖”行为经相关权利人的授权或追认，其占有涉案房产没有合法的权利依据，侵害了黄某超等人的占有状态，不应受保护。
第五，关于损失赔偿的问题，本院认为，作为占有保护的债权保护方式，因侵占或者妨害造成占有利益损失的，占有人可就财产利益的损失请求赔偿，但应就其实际损失充分举证。本案中，黄某超等人主张按照12500元/月的标准赔偿自2013年10月31日起的租金损失，但并未就侵占发生的时间及赔偿标准的依据进行充分举证，应自行承担举证不能的不利后果，故对黄某超等人的该部分诉讼主张，不予支持。
综上所述，黄某超、黄某枝、陈某笑的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1409号民事判决；
二、陈某高应于本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区福永街道金菊下路一巷9号房产返还黄某超、黄某枝、陈某笑；
三、驳回黄某超、黄某枝、陈某笑的其他诉讼请求。
